Торговые коридоры в центре Киева после событий на Майдане в конце 2013 г. – начале 2014 г. потеряли многих арендаторов и до сих пор не восстановили свои позиции в глазах потребителя, как зона шопинга. Кроме того, сложная макроэкономическая ситуация в стране, падение реальной заработной платы и розничного товарооборота, девальвация национальной валюты оказали значительное давление на спрос на помещения стрит-ритейла в центре Киева в 2014-2015 гг. Как следствие, уровень максимальных арендных ставок на центральных улицах Киева за последние два года снизился почти в три раза – до $0,75-0,85 тыс./кв. м в год на конец августа по сравнению с $2,1-2,2 тыс./кв. м в год в середине 2014 г.
Постепенное восстановление макроэкономических показателей с середины 2015 г. наряду со снижением арендных ставок создали благоприятные условия для увеличения интереса к центральным локациям со стороны ритейлеров, в том числе локальных игроков, что привело к сокращению объема вакантных площадей. Если в августе 2015 г. доля свободных помещений на центральных торговых улицах Киева достигала 19% и являлась максимальной за последние три года, то по итогам августа 2016 г. данный показатель составил 15,5%, продемонстрировав снижение на 3,5% за год. При этом рынок еще далек от докризисных показателей 2013 г., когда доля вакантных помещений составляла не более 3%, отмечают эксперты компании JLL.
Наиболее значительное снижение вакантности за год наблюдалось на улице Архитектора Городецкого (на 5,3%). На Крещатике и в Пассаже количество свободных помещений за год снизилось на 3,8% и 3,3% соответственно. На улице Заньковецкой динамики показателя отмечено не было, и сегодня этот коридор характеризуется наивысшим числом свободных помещений (26,1%), тогда как на Крещатике пустует 10,3% объектов стрит-ритейла.
Одной из основных причин снижения объема вакантных площадей является рост спроса на помещения стрит-ритейла со стороны заведений общественного питания, в первую очередь локальных игроков, свидетельствуют данные JLL. За год доля ресторанов и кафе в структуре арендаторов центральных улиц выросла на 4%, до 25%, причем из каждых 10 новых объектов в этой категории семь открывались на Крещатике. В частности, новые заведения за последний год открыли Lviv Croissants, “Франс.уа” и “Моменты”.
В структуре заведений общепита, работающих на центральных улицах Киева, лидируют рестораны (43% от числа действующих объектов), кафе (26%) и кофейни (14%).
Открытие большого числа кафе и ресторанов привело к снижению доли fashion-ритейла в структуре арендаторов центральных торговых коридоров на 2% за прошедший год, до 39%, при этом магазины одежды и обуви по-прежнему доминируют на этом рынке.
“Уменьшение количества выходов новых брэндов одежды и обуви на украинский рынок привело к сокращению спроса на площадки под флагманские магазины в центре города, при этом дебютанты сегодня предпочитают открывать первые точки в наиболее успешных ТРЦ, а не в стрит-ритейле. В целом за последний год торговые центры стали привлекательнее для предприятий розничной торговли, что обусловлено более высоким целевым трафиком и конверсией”, – объясняет Екатерина Весна, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).
“В структуре действующих на центральных торговых улицах fashion-магазинов лидируют бутики одежды (78%), по 9% помещений занимают магазины обуви и аксессуаров. Стоит отметить, что брэнды детской одежды на анализируемых улицах не представлены, – говорит Марьяна Супчан, аналитик компании JLL (Украина). – Как и среди предприятий общепита, наиболее активны были локальные игроки: например, открылись магазины #ArtRamus by Tatyana Ramus, Arber, а в сентябре начал работу маркет “Все свои””.
Также за прошедший период зафиксировано небольшое снижение (на 1%) доли сферы услуг в структуре объектов стрит-ритейла в центре Киева; в настоящий момент на эту категорию приходится около 12%. Доля этого сегмента сократилась, прежде всего, за счет реформирования банковского сектора и ликвидации неплатежеспособных банков, что привело к закрытию ряда отделений в центре.
Стоит отметить, что особенностью центральных торговых коридоров Киева, в первую очередь улиц Городецкого, Заньковецкой и Пассажа, является выраженная специализация на люксовых брэндах и ювелирных изделиях, что объясняется премиальной локацией и исторически сложившимся спросом. Несмотря на колебания в структуре арендаторов, глобальных изменений в специализации улиц не произошло.
“Мы ожидаем сохранения темпов развития предприятий общепита в среднесрочной перспективе, а также постепенного восстановления спроса со стороны fashion-ритейла на центральные торговые коридоры, что будет в первую очередь поддерживаться локальными игроками и уже присутствующими на рынке операторами, – прогнозирует Марьяна Супчан. – Как следствие, по нашим прогнозам, доля вакантных площадей в центре города может сократиться еще на 3-4% в течение ближайшего года”.
“Несмотря на снижение привлекательности рынка стрит-ритейла для операторов розничной торговли в сравнении с торговыми центрами, ритейлеры по-прежнему рассматривают Крещатик, как основную улицу для открытия флагманских магазинов. В Киеве нет другой торговой локации с аналогичным трафиком жителей и гостей города и схожим пулом брэндом, – отмечает Екатерина Весна. – Ожидающееся открытие ЦУМа еще более усилит позиции этой торговой улицы и укрепит интерес ритейлеров к Крещатику”. (Пресс-релиз компании JLL/Строительство в Украине и мире)