Строительные компании не обязаны после достройки передавать людям квартиры, если с ними подписан не основной, а лишь предварительный договор. Такое заключение выдал Верховный суд при рассмотрении дела №6-226цс14.
“К сожалению, это достаточно распространенная практика: застройщик еще не успел оформить все бумаги на земельный участок, а квартиры уже в новом проекте продает. То есть еще не может подписать с будущим новоселом основной договор, а денег уже хочет. Вот строитель и уламывает человека не подписание предварительного соглашения – например, предлагает ему жилье со скидкой. Если новосел покупается на такие уговоры, то дальше все будет зависеть от порядочности каждой отдельно взятой компании: захочет – передаст покупателю квартиру в собственность, а не захочет – не передаст. Человек совершенно незащищен, и легко может остаться без жилья только из-за того, что подписал предварительный договор”, – объяснил ситуацию старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.
Если же очень нравится новостройка, но оформить инвестицию в нее основным договором все-таки никак не получается (из-за медленного получения застройщиком всех документом на объект), то нужно настоять на редактировании предварительного соглашения. Права в нем должны быть выписаны очень четко.
“Единственным вариантом получить предмет купли-продажи в собственность в таком случае может быть включение условия о безоговорочном переходе права собственности к покупателю непосредственно в предварительном договоре купли-продажи”, – отметил управляющий партнер АО Suprema Lex Виктор Мороз.
Но если всего этого не было сделано, надо понимать, что квартиру в конце стройки можно не получить. Однако это не значит, что у граждан нет права на возврат вложенных денег. Застройщик обязан вернуть все до копейки.
“Застройщик не обязан передавать квартиру инвестору. Однако должен будет вернуть все полученные от покупателя квартиры средства, а также возместить убытки, связанные с уклонением от заключения основного договора купли-продажи”, – подтвердил юрист АО “Правовая группа “Доминион” Дмитрий Груба.
Убытки – это потери человека за время строительства. Если во время покупки новостройка стоила, например, $100 тыс., уплаченные человеком застройщику, а после ее сдачи в эксплуатацию она подорожала до $120 тыс., то у строителя можно отсудить возврат уже $120 тыс. Поскольку за время строительства жилье выросло в цене и за $100 тыс. уже невозможно приобрести аналогичный дом.
“При расчете убытков все будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, например, от скачков цен на рынке, от иных предложений, от которых пришлось отказаться”, – отметил Груба.
Конечно, при возмещении убытков придется пройти через суды. В то же время при рассмотрении подобных споров они после нового решения ВСУ должны проходить уже не тяжело, как ранее. Юридические заключения Верховного суда должны исполняться на местах.
“Суды низших инстанций в ситуациях подобных тем, что описаны в решении №6-226цс14, ранее выносили абсолютно противоречивые решения. Это объясняется тем, что, во-первых, достаточно сложно прийти к пониманию того факта, что нельзя сторону предварительного договора обязать его исполнить. А во-вторых, в силу коррупционных проявлений в местных судах часто за достаточно умеренную благодарность можно получить решение о признании, например, права собственности на спорный объект недвижимости или установлении определенных обязательств стороны”, – заключил Андрей Павлишин, юрист ООО “ЮКК “Де-Юре”. (SV Development/Строительство в Украине и мире)