В марте-апреле доля инвестиционных сделок c недвижимостью (покупка с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду) уменьшилась на 40% по сравнению с ноябрем прошлого года, сообщили застройщики. Фактически рынок вернулся к докризисному уровню.
“Мы анализируем долю квартир в наших новостройках, которые люди покупают с целью получить в дальнейшем с нее доход (а не просто в ней жить). Летом-осенью 2013 г. их было около 30%, в декабре 2013 г. и январе 2014 г. – сразу 73%. Сейчас же мы снова вернулись к уровню 30%”, – рассказала руководитель службы маркетинга и продаж ЖК “Новопечерские липки” Олеся Перчак.
Хотя с начала года в долларовом эквиваленте цены на недвижимость и снизились в среднем на 20% (из-за девальвации нацвалюты), в гривне они выросли в среднем на 15-17%, сообщила директор City Development Solutions Ярослава Чапко.
Сильнее всего долларовые цены упали в эконом-сегменте, где снижение составило 23,5%, а меньше всего просели объекты класса «комфорт» – на 18,1%.
В гривне с начала года более всего подорожали квартиры в объектах класса «бизнес» и «комфорт» – на 17,5-17,8%, а менее всего – в эконом-классе, где застройщики подняли цены на 10%.
По мнению участников рынка, колебания цен будут продолжаться и в течение года, и, говорят, что вполне вероятен рост к осени еще на 10-12% в гривне. Но застройщики, стремясь удержать клиентов, предлагают различные акции: от реструктуризации остатка платежа за жилье до фиксации курса на уровне 9 грн. за доллар при реализации квадратных метров.
Согласно исследованиям аналитиков UDP, 11% киевских новостроек отложили старт продаж, 15% зафиксировали цены в долларах по курсу НБУ, 27% используют при расчетах собственный курс (от 9 до 11,5 грн.) или акции. Остальные сохранили цены, номинированные в гривне, и подняли их на 5-25%.
К примеру, “Интергалбуд” пересмотрел расценки на своих объектах только в середине апреля. “Тем, кто до этого платил рассрочку, до конца апреля разрешали погасить ее по фиксированному курсу 11 грню за доллар, хотя его банковский курс уже был значительно выше. А для тех, кто покупает квартиру без рассрочки, курс до конца мая зафиксирован на уровне 11,5 грн.”, – сообщили в компании.
По словам экспертов, прибыльность инвестиций в недвижимость сегодня тем выше, чем дороже объект. Более того, она даже выше прибыли по валютному депозиту. “В среднесрочной и долгосрочной перспективе недвижимость выгоднее валютного депозита. Сравнивать же с гривневым вообще некорректно”, – считает Ярослава Чапко.
Эксперты высчитали, что если инвестировать в квадратные метры в начале строительства, дождаться сдачи объекта, оформить права на себя, сделать ремонт, а потом продать, то прибыль может составить до 60% за 2-3 года от начала инвестирования. Для сравнения: средняя доходность валютных депозитов в банках сейчас составляет 6-7% годовых, максимальная – 10-12% годовых. “Например, в нашем комплексе мы знаем многих, кто идет по пути «сделай ремонт и сдай в аренду». По нашим расчетам, при арендной месячной плате в $1,4-1,5 тыс. однокомнатная квартира окупается за 3,5-4 года”, – заверила Олеся Перчак. Если же продавать права на квартиру до оформления имущественных прав (например, перепродать целевые облигации), то доходность составит примерно 50%.
В бизнес-классе прибыль будет ниже. По словам финансового директора Seven Hill Натальи Дивеевой, если перепродать права на такое жилье до оформления всей документации на него, это даст 35% дохода, а если после и с ремонтом – 40-60%. “На примере нашего объекта скажу, что поскольку аренда однокомнатной квартиры в нем стоит от $1,2-1,3 тыс., то инвестиции окупаются приблизительно за 4 года”, – говорит Дивеева.
А вот эконом-сегмент в качестве инструмента инвестирования менее эффективен по сравнению с долларовым депозитом. “Однокомнатная квартира в новостройке в Голосеево стоит около $60 тыс., сдать ее вы сможете максимум за $400, то есть вы получите с нее доход в 8-10% годовых”, – подсчитал коммерческий директор портала новостроек ЛУН.ua Алексей Мима. (SV Development/Строительство в Украине и мире)