В начале марта правительство обсуждало программу “Доступное жилье-2020”, которая будет реализовываться по шести направлениям, четыре из которых реализуются еще с прошлого года – это строительство жилья по заказу акиматов и его дальнейшая реализация через Жилстройсбербанк, возведение арендного жилья для очередников (опять же акиматами), арендного жилья для молодых семей через Жилстройсбербанк, подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Кроме того, в программу включено индивидуальное жилищное строительство. На 2012-2020 гг. на строительство инженерных сетей необходимо 531 млрд. тенге. Планируется, что за восемь лет будет возведено 29 млн. кв. м индивидуального жилья. Сейчас ежегодно в среднем возводится около 3 млн. кв. м индивидуальными застройщиками. Причем в последние годы доля индивидуального строительства снижается. И последний механизм – это строительство жилой недвижимости АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына”, в том числе и с привлечением инвесторов-застройщиков. Всего по этому направлению до 2020 г. будет возведено более 3,5 млн. кв. м жилья. Между тем, как заявляют представители Фонда недвижимости, платежеспособный спрос составляет 6,8 млн. кв. м, а к 2020 г. эта цифра возрастет до практически 9,2 млн. кв. м.
Основными механизмами строительства объектов предполагаются три варианта реализации проектов: организация строительства объектов по проектно-сметной документации Фонда недвижимости; организация строительства объектов по инвестиционным заявкам частных инвесторов (застройщиков); организация строительства объектов через размещение целевых депозитов в банках второго уровня.
Участие инвесторов-застройщиков позволит уже в этом году приступить к строительству, так как у строительных компаний имеются участки с необходимой инфраструктурой. Сейчас эти участки просто пустуют, многие из них находятся в залоге у банков.
Первый вариант при этом предусматривает еще два механизма. Согласно первому фонд берет на себя разработку ТЭО, проектно-сметной документации, вкладывает до 80% средств и контролирует. Земельный участок с необходимой инфраструктурой предоставляет местный исполнительный орган, а инвестор-застройщик инвестирует 20% средств. По второму варианту застройщик выступает в роли подрядчика, все остальное на себя берет Фонд недвижимости.
По второму механизму в реализации проектов могут участвовать частные застройщики и инвесторы, у которых есть земельные участки с подведенными инженерными сетями, а также уже имеется проектно-сметная документация. Все это будет учитываться в качестве инвестиций, при этом цена земли оценивается по кадастровой стоимости – около 5 тыс. тенге за кв. м. Между тем во времена строительного бума участки выкупались по цене в разы выше. Однако сейчас, по словам директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, кадастровая стоимость земли в некоторых районах Алматы выше, чем рыночная. В прошлом году падение цен на земельные участки продолжалось. По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в Алматы в пределах 60-65% до середины 2010 г. цены на земельные участки в Алматы упали на 70-80%. Так что это не будет проблемой для застройщиков. Тем более что в качестве альтернативы вхождению в капитал землей допускается и привлечение девелопером кредитных средств. “Поэтому непреодолимого барьера я здесь не вижу. Получить кредитную линию в 20% от стоимости проекта даже при сегодняшней слабой доступности заемных ресурсов – задача решаемая. Тем более что банк примет во внимание факт доминирующего участия фонда “Самрук-Казына”. Обратите внимание, в большинстве уже одобренных строительных проектов фонд берет на себя более 60-70% финансовых обязательств”, – считает директор консалтинговой компании “Q cepto” Олег Алферов.
Третий механизм – по договору целевого депозита – предусматривает следующий вариант реализации: фонд будет размещать средства на депозите в банке, банк в свою очередь нанимает и на эти деньги строит дом. По словам председателя правления АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына” Болата Палымбетова, сейчас у многих банков в залоге находятся земли, и они не знают, что с ними делать.
Стоит отметить, что банкиры достаточно оптимистично оценивают эту программу. Тем более что опыт взаимодействия с ФНБ “Самрук-Казына” уже имеется. Напомним, что в рамках антикризисных мер правительство через фонд выделяло средства на достройку долевого жилья. По словам управляющего директора Казкоммерцбанка Магжана Ауэзова, пока примеры выкупа земель были положительными. Фонд выкупал у застройщиков земельные участки по приемлемой стоимости с погашением кредитов банков. “Нас, скорее, тревожит то, что рынок плохой, очень надеемся, что реализация программы позволит исправить имеющиеся сейчас перекосы на рынке”, – отмечает г-н Ауэзов.
Основным отличием механизма, предложенного Фондом недвижимости “Самрук-Казына”, является привлечение частных инвесторов-застройщиков к реализации проектов. Однако оно не единственное – программа в большей степени ориентирована на средний класс, который не может претендовать на жилье в рамках социальных программ. “У нас же есть и другая категория населения. Та же молодежь, которая работает в страховых компаниях, строительных компаниях, всевозможных банках. Это же тоже наши жители, молодежь, которая сегодня на рынке попала в “интересную” ситуацию. Они не могут взять социальное жилье, потому что не подпадают под категорию малообеспеченных, и не могут взять квартиру категории “бизнес” по $3 тыс./кв. м”, – отмечает г-н Палымбетов.
Стоимость недвижимости, возводимой фондом, будет составлять 120 тыс. тенге/кв. м в регионах и 150 тыс. тенге в Астане и Алматы. Реализовываться она будет путем прямой продажи, а также аренды с последующим выкупом. При этом выкупить квартиру полностью арендаторы смогут не раньше, чем через три года. Получить квартиры по этой программе смогут те, у кого нет жилья в данном регионе. “Под новую программу у нас будет разработан новый пакет документов, где мы отразим наши принципы, в первую очередь те, у кого нет жилья. Также мы определим приоритетный принцип платежеспособности, потому что у нас принцип возвратности и сохранности инвестиций. Это государственные деньги, и мы их должны вернуть”, – уточнил член правления АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына” Марат Карибжанов.
Эксперты считают, что цены, предложенные фондом, даже средний класс не в силах потянуть. “Сегодня приобрести квартиру в Алматы можно уже начиная с $850-1000/кв. м (в микрорайонах и “Думане”), в зависимости от ремонта, этажности. Пользуются спросом одно-двухкомнатные жилища в силу того, что они дешевые. Почти за те же деньги “Самрук-Казына” предлагает свои доступные квартиры”, – говорит г-н Калинин.
По его словам, как бы власти ни пытались снизить себестоимость строительства, добиться этого никак не удается. Несмотря на то, что на рынке сейчас благоприятная ситуация: цены на стройматериалы низкие и не наблюдается их дефицита, как это было во времена строительного бума. В то время застройщики могли объяснять день ото дня растущие цены на квадратные метром увеличением стоимости стройматериалов.
Между тем в самом фонде заявляют, что будут делать более доступным жилье не за счет удешевления стройматериалов и ухудшения качества, а за счет более удачных проектных решений, где предусмотрена рациональная планировка и каждый квадратный метр будет использоваться с максимальной пользой.
Сможет ли программа, предложенная ФНБ “Самрук-Казына” справиться с задачами, поставленными перед ней – обеспечением жильем среднего класса и реанимацией рынка строительства жилья и строительных материалов, будет зависеть от того, насколько эффективно она будет реализована и не сойдут ли со временем на нет все обещания, прозвучавшие с высоких трибун в последние несколько недель. (Эксперт-Казахстан/Строительство в Украине, СНГ, мире)