Жить негде, арендовать некому – примерно так можно описать ситуацию 2012 г. на рынках жилой и офисной недвижимости. Во всяком случае, такой рисуют ее девелоперы и застройщики. Новые квартиры, по их словам, будут в дефиците, зато свободных офисов – в изобилии. Действительно, в кризис многие застройщики жилья оказались на грани банкротства и заморозили свои объекты на неопределенные сроки. Поэтому сейчас в новостройках, где работы не прекращались, квадратные метры продаются мгновенно: позвонив в несколько строительных компаний, легко обнаружить, что продажи только начались, а однокомнатные квартиры уже распроданы. Это значит, что приобрести жилье на первичном рынке в следующем году будет проблематично.
“В 2012 г. вполне возможен дефицит первичного жилья, – уверен Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика”. – Уже весной застройщикам нечего будет возводить”. Подтверждает тенденцию и Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании “ТММ”. По его словам, покупатели сталкиваются с дефицитом – еще в прошлом году выбор новых квартир был значительно больше.
В строящихся объектах жилье раскупается, а новые дома в требуемом объеме не закладываются. Еще год-два назад предложение в каждом объекте первичного рынка могло удовлетворить практически любой спрос: были квартиры различного метража, планировок, на разных этажах. Сейчас выбор очень ограничен. Как утверждает Виталий Грусевич, директор проектов ПАО “Недвижимость столицы” (“НЕСТ”), застройщики практически не начинали возводить новые объекты в 2011 г. и, скорее всего, не будут рисковать в 2012 г. Вместе с тем на рынке офисной недвижимости наблюдается противоположная ситуация: девелоперы ожидают ввода наибольшего за последние два года объема площадей.
Кризис сравнительно безболезненно пережили в основном крупные застройщики уровня ХК “Киевгорстрой”, “К. А. Н. Девелопмент”, “ТММ”. Небольшие компании, в портфелях которых один-два проекта, работают “в ноль”. Ведь чтобы получать прибыль, нужно строить либо много объектов эконом-класса (зарабатывая на объемах), либо же возводить элитные дома в центре города.
Для большинства компаний, у которых нет собственной техники и постоянного персонала, перспективы сомнительные. Помимо того, что себестоимость квадратных метров у них выше, чем у крупных стройхолдингов, небольшим застройщикам сложнее продавать жилье еще на этапе его возведения, так как покупатели им не доверяют. А порой это остается единственным способом привлечь финансирование. Небольшие компании могут рассчитывать на помощь по Программе строительства доступного жилья, согласно которой 30% стоимости квартиры оплачивает государство.
Дома, возводимые холдингами, находятся в основном в столице. “Наиболее активно жилье строится в Киеве (на столицу приходится 25% всего предложения по Украине). В регионах строительство замерло, мы ждем появления платежеспособного спроса”, – рассказывает Николай Толмачев, генеральный директор строительной компании “ТММ”, заместитель главы совета директоров Конфедерации строителей Украины. На периферии силами местных предприятий возводятся единичные объекты.
Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 гг. была утверждена в 2009 г. За это время, по информации пресс-службы Минрегионстроя, планируется построить 265,8 тыс. квартир. В прошлом году из госбюджета был выделен первый транш в 100 млн. грн. “В программе участвуют объекты практически из всех регионов страны, кроме Запорожской, Тернопольской областей и Севастополя, застройщики которых не изъявили желания присоединиться к ней, – отметила Ольга Маштакова, помощник министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины. – В 2010 г. в рамках программы договоры заключили 587 семей”.
В 2011 г. на реализацию программы также предусмотрено 100 млн. грн. Межведомственной комиссией в этом году определено 118 объектов незавершенного жилищного строительства, на возведение которых и будут направлены эти деньги. “На 7 ноября заключено 550 договоров, предоставлено господдержки на сумму 75 млн .грн. В Киеве и Киевской области – 65,4 млн. грн., 425 договоров (в столице программа реализуется более активно, это связано с тем, что платежеспособность граждан выше, чем в регионах).
А также заключено 125 договоров и выделено 9,6 млн. грн. в следующих областях: Житомирская, Закарпатская, Ивано-Франковская, Луганская, Одесская, Полтавская, Сумская, Харьковская, Черновицкая, Черниговская и Севастополь, сообщил Леонид Рысухин, председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. Программа предусматривает предоставление государством гражданам 30% безвозвратной субсидии. В октябре Госфонд, который занимается реализацией программы, сотрудничал с единственным банком – ПАО “Дочерний банк Сбербанка России”. На сумму остальных 70% стоимости жилья участник программы может взять кредит в отделении Сбербанка России под 19% годовых сроком до 20 лет.
Однако, по мнению Николая Толмачева, предусмотренные бюджетом деньги – капля в море для 5 млн. кв. м рынка жилой недвижимости Украины. Чтобы данная программа была эффективной, нужно либо в десятки раз увеличить дотации, либо предоставлять застройщикам бесплатные земельные участки, либо освобождать от НДС строительные работы.
Госфонд содействия молодежному жилищному строительству сотрудничает с компаниями “Градострой”, “Лико Холдинг”, “Киевгорстрой”. Сейчас в программе участвуют только недострои со степенью готовности 70% и выше. Как отмечает Михаил Голица, президент холдинга “Киевгорстрой”, когда закончатся незавершенные объекты, будет рассмотрена возможность строительства домов с нуля, тем более, что, согласно постановлению Кабмина, земельные участки предоставляются застройщику бесплатно.
Однако, по утверждению застройщиков, механизм выделения бесплатной земли для реализации данной программы еще в полной мере не работает. “Проекты социального жилья в основном реализовывают государственные или коммунальные предприятия. Частным компаниям выгодно строить соцжилье только в партнерстве с государством, – говорит Виталий Грусевич. – Во-первых, если земля будет выделена бесплатно, это удешевит себестоимость строительства на 20-30%, во-вторых, если будет реализовываться комплексная застройка, то это экономия 10% на внешних сетях. Кроме того, освобождение строительных работ от НДС позволяет снизить себестоимость жилья на 5-7%”.
При этом Леонид Рысухин утверждает, что участие в программе выгодно как для банка, так и для застройщика. Финучреждение зарабатывает на ипотечном кредите.
И застройщик, по словам Михаила Голицы, не в убытке. “Сто миллионов гривен бюджетных денег – это аванс застройщика. Покупатель платит 70% стоимости жилья посредством банковского кредита, а это 360 млн. грн. как минимум (метраж квартир – от 41 кв. м однокомнатная до 100 кв. м трехкомнатная; стоимость 1 кв. м в рамках программы по Киеву колеблется от 5600 до 6300 грн.). В 2012 г. планируется выделение 200 млн. грн. на проект, и со взносами граждан сумма, которую получит застройщик, составит почти 1 млрд. грн.”, – рассказывает Голица.
Вместе с тем плана застройки территорий доступным жильем – “строительства домов с нуля”, о чем упомянул Голица, пока не существует. И это при том, что программа должна быть общегосударственной, предусматривать выделение значительных территорий, привлечение застройщиков с опытом разработки концепций жилой застройки и проектов строительства социальной инфраструктуры на конкурсной основе. “Изначально необходимо продумать план застройки так, чтобы люди через 5-10 лет не испытывали дискомфорта, социального унижения, – отмечает Виталий Грусевич. – Оптимальным вариантом для такой программы будет строительство четырехэтажных домов на 3-4 подъезда.
Для таких домов не нужны лифты, кроме того, коробку удается построить без особых усилий в теплый период года за 4-7 месяцев. А зимой проводить отделочные работы. Это должны быть красивые дома с применением современных материалов, окон, с нормальной отделкой мест общего пользования. Также на этих участках должно быть несколько домов более высокого класса. Тогда эффект гетто исчезает. Такие районы популярны в мире. Ярким примером является Китай, где стоимость одного квадратного метра жилья в аналогичных застройках колеблется от $400 до $600”.
Однако даже успешная реализация данной программы полностью не решит проблему обеспечения жильем и, в частности, несоответствия предложения спросу.
Потребительские ожидания кардинально изменились, причем по отношению и к жилью эконом-класса, и к элитной недвижимости. Покупатели заинтересованы в минимальном количестве жильцов на площадке, лифтами со спуском в подвал, охране, качественной инженерии и придомовой территории. Они хотят жить в просторном и светлом помещении с большими окнами.
“Одни стройки остановлены из-за нехватки средств, другие – из-за несоответствия предложения спросу: эти объекты за несколько лет вялотекущего строительства морально устарели, – отмечает Александр Попов. – Несмотря на снижение стоимости нового жилья, покупатели готовы платить лишь за высокое качество планировки, дизайна и стройматериалов”. Площадь однокомнатных квартир, которые ныне наиболее востребованы, уменьшилась с 50-60 кв. м до 35-45 кв. м. “Немногие застройщики смогли адаптировать свои проекты к изменившемуся в кризис спросу, и во многих строящихся домах 50% предложения – трех- и четырехкомнатные квартиры”, – рассказывает Николай Толмачев.
При этом покупателей интересуют не просто квадратные метры для жилья, а сопутствующая инфраструктура – магазин, детский сад, школа, места для проведения досуга. Поэтому именно жилые комплексы, а не одиночные дома, сегодня на пике популярности. “Жилые комплексы эконом- и бизнес-класса конкурируют инфраструктурой, – разъясняет Попов. – К примеру, на территории ЖК “Паркове мисто” еще до начала строительства домов был облагорожен исторический парк с озерами. И теперь этот парк – едва ли не единственное место в данном микрорайоне, где можно вдали от дороги погулять с детьми, поиграть в теннис или волейбол, посидеть у озера. Не пользуются спросом квартиры в комплексах, не обладающих качественной инфраструктурой: наружное благоустройство, архитектура, наличие удобной парковки, хороший дизайн общественных зон, вестибюлей, межквартирных коридоров и т. д.”.
Если покупатели эконом- и бизнес-жилья заинтересованы в небольших квартирах в комплексах с развитой инфраструктурой, то потенциальным жильцам премиальных апартаментов нужно высокое качество отделки и дизайна общественных помещений, благоустроенные дворовые территории, особая архитектура фасада и налаженная система управления объектом.
“Обратите внимание на один из традиционно считающихся элитных объектов в Киеве – дом на ул. Грушевского, 9а, в Мариинском парке, – говорит Александр Попов. – В этом объекте все квартиры проданы, но подавляющее большинство окон вечером не светится – люди в нем попросту не живут. Потому что элитное жилье – это не только гранитный пол в холле и просторные апартаменты в хорошем месте. Это идеальная система обслуживания уровня пятизвездочной гостиницы. Причем ее необходимо изначально проектировать, что практикуется в строящихся в настоящее время элитных объектах”.
В отличие от западных стран, где опыт управления недвижимостью нарабатывался десятилетиями, в Украине только начинают привлекать управляющие компании к эксплуатации зданий. Исполнители могут не только контролировать техническую эксплуатацию зданий и обслуживать внутридомовые системы, но и, к примеру, контактировать с существующими и потенциальными арендаторами (особенно это актуально для торговых и бизнес-центров).
Кстати, по мнению некоторых застройщиков, именно премиальные и де-люкс-класса жилые объекты сейчас в дефиците. “В Киеве в этой категории строятся единицы объектов, – считает Николай Толмачев. – А с учетом того, что благосостояние наших сограждан не растет, застройщикам нет смысла возводить жилье этих классов на перспективу. Лучше пусть будет некоторый дефицит, нежели трудности с реализацией построенного”.
На рынке офисов велика вероятность переизбытка предложения. “В общем и целом ситуация в сегменте столичной офисной недвижимости в 2011 г. оставалась стабильной. Но в следующие два года все может кардинально измениться. Так, учитывая только крупные объекты (от 20 тыс. кв. м), вероятность завершения которых в 2012-2013 гг. мы оцениваем, как высокую, новое предложение в следующие два года может достигнуть 200 тыс. кв. м”, – говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. Как и в 2010 г., большинство компаний воспользовалось благоприятными условиями, консолидировав офисы и повысив класс здания и/или расширив занимаемые площади.
Вместе с тем нельзя не согласиться с рядом аргументов в пользу спроса на новые площади. Отмечается их дефицит в объектах класса А. Такие проекты требуют наибольших инвестиций и в кризис были заморожены. Кстати, именно на площади прайм-сегмента в первом полугодии выросли арендные ставки (на 9-10%).
В 2011 г. наметилась тенденция покупок компаниями офисных помещений для собственного пользования. Как один из примеров можно привести приобретение БЦ “Щекавицкий” телеканалом “1+1”.
Рост спроса и небольшой объем нового предложения привели к снижению уровня вакантности. В удаленных от центра Киева офисных комплексах свободно, по данным CB Richard Ellis, 25% площадей, в районах, граничащих с центральным деловым районом (ЦДР), насчитывается 5%, в прайм-сегменте – 3,4%.
Однако любые прогнозы экспертов могут разбиться о традиционные для Украины задержки с вводом зданий в эксплуатацию. “Вполне вероятно, что не весь заявленный объем площадей будет вовремя сдан. К примеру, открытие БЦ “Гулливер” на Спортивной площади уже несколько раз переносилось”, – отмечает Марина Крестинина.
Несмотря на то что бизнес-центры не пустуют, принципы работы девелоперов кардинально изменились. “Кризис заставил девелоперов подходить к клиентам индивидуально, – рассказывает Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей “Jones Lang LaSalle Украина”. – Если раньше арендатор добивался места в престижном офисе, то теперь собственники здания борются за него. До кризиса реализацией одного офисного объекта могли заниматься несколько брокеров, сейчас доказала свою эффективность эксклюзивная реализация проектов. Например, в случае с БЦ Eleven, где Jones Lang LaSalle выступала эксклюзивным консультантом, нам удалось сдать весь объем площадей всего за полгода с момента получения собственником правоустанавливающих документов (общая площадь объекта – около 10 тыс. кв. м). А в случае с БЦ Rialto, где мы выступаем ко-эксклюзивным консультантом, нам удалось привлечь якорного арендатора Swedbank. Шведский банк арендовал около 5 тыс. кв. м спустя всего два месяца после получения документов”.
Стоит отметить, что на киевском рынке офисной недвижимости идет постепенный процесс децентрализации, когда основная масса арендаторов перемещается в районы, находящиеся за пределами центрального делового района. По данным компании Jones Lang LaSalle, к примеру, в Киеве около 80% офисных площадей, находящихся в процессе строительства, расположено вне ЦДР. В Москве – 85%, а в Париже и Праге – более 90%.
“Компании, офисы которых не связаны непосредственно представительской функцией, охотно располагаются в качественных зданиях вне центра, – говорит Владислав Ремень, руководитель отдела офисной недвижимости CBRE. – В основном это FMCG, фармацевтические, телекоммуникационные и ИT-компании и предприятия-экспортеры. Учитывая большой штат, такие компании предпочтут сэкономить на аренде, разместить офис в качественном бизнес-центре с нецентральным месторасположением (класс В), чем в таком же по параметрам, но в центре (класс А)”.
Наряду с недостатком профессиональных маркетологов, которые не могут корректно определить потребительские ожидания, рынок недвижимости страдает и от отсутствия эффективных финансовых механизмов. Особенно остро эта проблема дала о себе знать в кризис. В период строительного бума основными покупателями недвижимости (жилой и коммерческой) были иностранные компании, международные ритейлеры или же сотрудники западных представительств. Но сейчас они умерили свою активность в Украине, а местным жителям покупка квадратных метров не по карману. Ведь немногие украинцы располагают необходимым размером “белой” зарплаты, требуемой банком для получения ипотечного кредита.
Политика застройщиков, как отметил в своем блоге Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, сводилась к стимулированию философии рантье: взял кредит, купил квартиру или офис – живи спокойно, недвижимость растет в цене. И на работу можно не ходить. Кризис доказал ошибочность подобной философии, к тому же финансовые проблемы переросли в кризис доверия – частные инвесторы боятся оказаться жертвами очередного “Элита-Центра”.
Теперь перед застройщиками встала задача поиска финансовых инструментов, способных оживить продажи. Летом финучреждения привлекали заемщиков различными скидками и бонусами. Но даже скидки позволяют купить квартиру немногим. Хотя размер первоначального взноса уменьшился с 30% до 20%, а срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Летом доля покупок в кредит составила всего 7% от общего количества сделок.
Выходом из сложившейся ситуации стала продажа квартир в рассрочку. Этот инструмент – более дешевая (7-15% годовых) и менее хлопотная альтернатива дорогим (свыше 10,35-24,33%) банковским кредитам. Причем, отмечают эксперты, если раньше выплаты по договорам рассрочки растягивали не более чем на два года, то теперь застройщики готовы ждать погашения долга до 10 лет.
В Центральной и Восточной Европе, в частности в России, наблюдается значительный рост инвестиций в недвижимость. В III квартале, по информации компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок в мире увеличился на 36%. Объем инвестиций в российский рынок недвижимости за три квартала вырос на 80%.
В то же время рынок Украины в глазах инвесторов теряет свою привлекательность. Тем не менее приобретение коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Овчарова, FRICS, партнера RICS в Украине, первого заместителя председателя Совета УТО, гарантирует доход в будущем, даже несмотря на ожидаемый период спада или замедления роста. По словам эксперта, качественная недвижимость способна противостоять любым кризисам, поскольку всегда будет в цене.
“Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется премиальная офисная и торговая недвижимость, крупные торговые центры со стабильным доходом в столице, городах-миллионниках и областных городах с минимальным населением 250 тыс. человек, – делится наблюдениями Сергей Овчаров. – Также большим спросом пользуются современные логистические комплексы, особенно имеющие специализированные помещения (для хранения опасных грузов, таможенно-лицензионные склады, холодильники, морозильники и т. п.)”.
Вместе с тем уже длительное время на столичном рынке коммерческой недвижимости предложение превышает спрос. “Разброс цен и значительное снижение заявленной цены – прямые следствия проблемы ликвидности, – говорит Александр Рубанов. – Из около 2 тыс. торговых и офисных объектов, выставленных на продажу, в ближайшие полгода будет продано не более 20%, а по заявленной цене – не более 5%”.
Цена помещений коммерческого профиля, по данным АН “Самсон”, продолжает постепенно снижаться – примерно на 0,42% в месяц. “Это касается как торговых, так и офисных площадей. В конце сентября были зафиксированы очередные минимумы цен предложения. Ожидания новой волны кризиса стимулировали продавцов и залогодержателей активно снижать цены на невостребованные помещения”, – рассказывает Всеволод Жоголев, директор департамента оценки компании “Самсон”.
Аналогичная ситуация и в сегменте жилой недвижимости. “Банки, предоставляющие ипотеку, продают в основном залоговые объекты. Национальные ипотечные программы так и не заработали. Вложения в недвижимость больше не рассматриваются как способ заработка. Прошли времена рантье, когда можно было купить несколько квартир, сдавать их и ничего не делать. Невыгодно покупать жилье и с целью перепродажи – стоимость вторичных объектов продолжит снижение, да и первичная недвижимость будет дешеветь”, – рассуждает Александр Рубанов.
С другой стороны, арендные ставки на коммерческие объекты не снижаются. Именно в этом заключается основное отличие текущей ситуации от первой кризисной “волны” 2009 г. “Ставки на торговую недвижимость стабильны, а на офисные помещения даже растут. Часто компании предпочитают продать находящийся в залоге по ипотеке офис, чтобы переехать в арендованный, так как арендные платежи значительно ниже процентных выплат по ипотечным кредитам”, – утверждает Рубанов. Аренда в Украине, как отметила Ирина Луханина, генеральный директор АН “Благовест”, – компромиссное решение для тех, кому приобретение собственного жилья пока не по карману: “Соотношение сделок на рынке жилья примерно 40/60 в пользу найма. Это связано с тем, что экономика и ипотека еще не полностью восстановились, однако наплыв новой рабочей силы в столицу уже активизировался. На идеальном рынке соотношение продажи к аренде составляет 50/50”.
Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины: “Пока нет фактов, подтверждающих стабилизацию продаж жилья. Даже несмотря на падение цен (с 2008 г. жилье на вторичном рынке Киева подешевело на 48%, а стоимость новостроя снизилась на 45% за 1 кв. м), сделок купли/продажи очень мало. За III квартал в Киеве продано около 5 тыс. квартир, что примерно вдвое больше, чем в предыдущем квартале, и почти в три раза больше, чем за аналогичный период 2010 г. Неплохие результаты были в августе-сентябре (количество продаж выросло по сравнению с июлем на 50-60%), но мы не вышли на докризисные объемы, когда ежемесячно в среднем продавалось 8-10 тыс. квартир. В сентябре сыграл роль скорее психологический фактор – угроза дефолта, обвала иностранной валюты, и поэтому некоторые люди решили таким способом сохранить свои средства. К тому же маркетологи строительных компаний искусственно создают ажиотаж. Наиболее востребованные одно- и двухкомнатные квартиры не выставляют на продажу до тех пор, пока не будут реализованы трех- и четырехкомнатные. Получается, что потенциальный покупатель, интересуясь объектом, узнает о том, что большинство квартир в нем продано. Соответственно, либо он судорожно ищет недостающую сумму на трехкомнатную квартиру в данном доме, либо срочно (пока и здесь не раскупили) подыскивает нужную ему однокомнатную у конкурентов”.
Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей “Jones Lang LaSalle Украина”: “В 2012 г. в Киеве будет наблюдаться незначительный дефицит офисных площадей класса А. Именно на эти площади сегодня существует спрос в силу практически полного отсутствия предложения. Бизнес-центры “Леонардо 2”, “Прайм”, “Евразия”, “Парус” были введены в эксплуатацию еще до кризиса и сейчас заполнены практически на 100%. Но дефицит будет недолгим – в 2012 г. заявлены к сдаче “Гулливер”, 101 Towers, БЦ Toronto. Общая площадь только этих зданий превысит 100 тыс. кв. м, которые киевский рынок офисной недвижимости вряд ли поглотит быстро. Скорее всего, выход новых объектов приведет к профициту. Ведь новых арендаторов, то есть компаний, выходящих на рынок Украины, практически нет. Иностранные игроки, которые могли бы арендовать площадь от 1 тыс. кв. м, почти не выходят на рынок Украины, а среди местных операторов движение едва заметное и на ситуацию существенно не влияет. Переезды – ресурс исчерпаемый, довольно скоро они могут прекратиться, и девелоперы новых объектов столкнутся с проблемой их реализации – сдавать будет попросту некому”.
Что сделало государство для рынка недвижимости.
Госпрограмма обеспечения молодежи жильем на 2002-2012 гг., утверждена постановлением КМУ № 1089 от 29 июля 2002 г. На 1 января 2002 г. из 2,5 млн. семей, стоявших на квартучете, к молодежи относились 88,5 тыс. Тогда решение их квартирного вопроса оценивалось в 7 млрд. грн. В строительство (реконструкцию) и приобретение жилья для молодежи (люди не старше 35 лет) за 10 лет планировалось инвестировать 5,8 млрд. грн. До 2005 г. это должны были быть преимущественно госсредства (за счет которых в том числе выдавались льготные кредиты). В 2009-2012 гг. государство планировало лишь компенсировать ставки по кредитам.
В апреле Счетная палата Украины констатировала срыв выполнения программы по вине властей. Недофинансирование из госбюджета составило более 790 млн. грн., объемы сданного жилья – 12% от плана. В 2002-2010 гг. Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (далее – Фонд) обеспечил жильем лишь 2,8% очередников. В 2009 г. заключение договоров о частичной компенсации процентов по кредитам приостановили, погашая только обязательства по ранее заключенным договорам. По мнению коллегии Счетной палаты, Фонд стал превращаться из государственного финансового спецучреждения в коммерческое предприятие с развитой инфраструктурой и возможностями привлечения бюджетных средств.
Программа “Доступное жилье” – государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья. Срок действия 2010-2017 гг. Утверждена постановлением КМУ № 1249 от 11 ноября 2009 г. На 1 января 2011 г. на квартирном учете пребывало 1,139 млн. семей и одиноких граждан. К 2018 г. планируется построить 16,6 млн. кв. м жилья для 265,8 тыс. семей, потратив на это почти 88,5 млрд. грн. (без учета инфляции, из расчета 5267 грн./кв. м). Доступным жильем в первую очередь предполагалось обеспечивать молодежь, военнослужащих, работников МВД, таможни, госслужащих, медиков и учителей. Суть программы: компенсация государством 30% стоимости приобретаемого жилья. Распорядителем средств назначен Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству, подчиненный Минрегионстрою.
По данным Леонида Рысухина, председателя правления Фонда, средства на реализацию программы поступили только в сентябре 2010 г. За два месяца 70 млн. грн. бюджетных денег позволили привлечь 180,9 млн. грн. средств граждан. 590 семей получили 30% субсидии.
Всего “оживили” 38 объектов по всей Украине. В 2011 г. на эти цели выделено уже 100 млн. грн. для поддержки 800-900 семей. Пока в программу включено 4759 квартир. По плану в 2010-2011 гг. должно быть куплено 3478 квартир, а в 2012 г. – 9533.
Кредитование ГИУ. Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) создано правительством Украины (постановление КМУ № 1330 от 8 октября 2004 г.) для рефинансирования ипотечных кредиторов (банков и небанковских финансовых учреждений) за счет средств, привлеченных от размещения ценных бумаг.
Кредитование граждан. С 1 июля 2011 г. ГИУ возобновило рефинансирование коммерческих банков по ставке 11%, чтобы снизить до 14-15% стоимость кредитов на покупку гражданами недвижимости на вторичном рынке. По информации Виктора Миргородского, председателя ГИУ, до конца года планируется выкупить на рынке через банки-партнеры 1,5 тыс. ипотечных кредитов. В 2012 г. планируется увеличить их количество до 8 тыс., а до конца 2015 г. – довести эту цифру до 20-25 тыс. кредитов.
На практике долгосрочные кредиты на жилье (до 30 лет, при авансе 25%) оказались не слишком доступными как по размеру процентной ставки (с учетом дополнительных платежей и комиссий), так и по требованиям к потенциальным заемщикам. Взять кредит на 500 тыс. Грн. (средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве) можно при ежемесячном официальном доходе не менее 14-15 тыс. грн. Таковых, по данным Госстата, в стране не более 10%. Кроме того, уставный капитал ГИУ составляет 2,2 млрд. грн., а задолженность населения по ипотечным кредитам на 1 июля – 102,81 млрд. грн. Окончательно выдачу ипотечных кредитов похоронил дефицит свободной гривны у банков, спровоцированный регуляторными действиями НБУ.
Завершение недостроев. В мае ГИУ приняло программу финансирования объектов незавершенного жилищного строительства. При помощи банков-партнеров оно кредитует застройщиков для завершения недостроенного жилья сроком на 2,5 года под 15% годовых в гривне.
В начале 2011 г. планировалось направить 1,5 млрд. грн. на достройку объектов, а также для кредитования физлиц с целью приобретения этого жилья (около 1 млн. кв. м, или примерно 260 домов). За 9 месяцев было выдало кредитов на 400 млн. грн. для достройки 19 объектов строительства при участии 14 украинских банков. По данным Минрегионстроя, в стране насчитывается 4096 объектов незавершенного строительства жилого назначения общей площадью 17 млн. кв. м (193 тыс. квартир). Общая сумма требуемых средств для завершения строек – 56 млрд. грн.
Закон “О регулировании градостроительной деятельности” № 3038-VI от 17 февраля. Уменьшает количество разрешительных документов и обязательных процедур с 93 до 23, а время их согласования – в шесть раз, до двух месяцев. Закон вводит в строительной сфере принципы молчаливого согласия и единого окна. Сергей Тигипко, вице-премьер-министр Украины, заявил, что себестоимость жилья благодаря сокращению коррупционной составляющей и упрощению ряда процедур может снизиться на 20-30%.
По данным Минрегионстроя, за 6 месяцев освоено 65 млрд. грн. капвложений, что на 15,9% больше, чем за аналогичный период 2010 г. Объем строительных работ, выполненных за 9 месяцев, увеличился на 11,4% (на 38,4 млрд. грн.) по сравнению с аналогичным периодом 2010 г.
По данным Госстата, за 6 месяцев в Украине введено в эксплуатацию 2,73 млн. кв. м общей площади жилья, что на 16% меньше, чем за аналогичный период 2010 г. Зато за счет госбюджета за полгода введено в эксплуатацию 20,9 тыс. кв. м жилья, что в 4 раза больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)