Рынок ипотечного кредитования в 2011 г. продолжает восстановление – за август выдан 47921 кредит на общую сумму 65,2 млрд. руб., что в 1,9 раз в количественном и 2 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 г. По итогам восьми месяцев выдано 288257 кредитов на сумму 396,6 млрд. руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в 2 раза – в денежном выражении к 2010 г.). Прогноз объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011 г. в размере 580-640 млрд. руб. на настоящий момент времени сбывается по верхней границе, негативное влияние нестабильности на мировых финансовых рынках пока не отразилось на ипотечном рынке России.
Ставки по кредитам, выдаваемым в течение месяца, в августе, как и в июле, находились на уровне 11,9%. Эти два месяца являются первым периодом с начала наблюдений за рынком ипотеки Банком России с 2005 г., когда ставка по ипотечным кредитам в рублях находится ниже уровня в 12%. Таким образом, можно констатировать, что существенное снижение ставок АИЖК в конце первого полугодия и последовавшее за ним ужесточение конкурентной борьбы среди крупнейших игроков ипотечного рынка начало сказываться на реальной выдаче ипотечных кредитов и нашло свое отражение в статистике Банка России. Ставки по рублевым кредитам в августе 2009 г. достигали 14,4%, а год назад – 13,3% годовых. До конца года, в случае отсутствия сильных внешних шоков, АИЖК ожидает стабилизации ипотечных ставок на достигнутых уровнях.
По данным на 1 сентября, средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по отношению к предыдущему месяцу снизилась на 1% и составила 12,1%. Следует отметить, что пятый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 г. (12,4%). Продолжается улучшение структуры ипотечного портфеля в разрезе срока задержки платежей. По данным Банка России, по итогам восьми месяцев объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,8%.
Совокупная доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет по итогам восьми месяцев 4,47% (-0,11% за месяц); доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 2,19% (-1,13% за месяц); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 0,76% (- 0,04% за месяц).
По сравнению с ситуацией годичной давности, по итогам восьми месяцев структура ипотечного портфеля на балансах банков существенно улучшилась. Доля “дефолтной” задолженности снижается, а доля задолженности без просроченных платежей растет. Так, доля задолженности без просроченных платежей увеличилась за год на 6,84% и превысила 92,5%, прирост в абсолютном выражении составил более 300 млрд. руб. Обращает на себя внимание рост ипотечной задолженности на балансах банков за август – он составил более 44 млрд. руб., а суммарный объем накопленной ипотечной задолженности на балансах банков обновил очередной исторический максимум и составил 1311,6 млрд. руб. В этих условиях продолжается стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.
Общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,3%, по рублевым кредитам – 2,2%, вернувшись, таким образом к уровню почти двухлетней давности. Вместе с тем, возобновился рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам, что, по всей видимости, связано с увеличившейся волатильностью валютного рынка. АИЖК обращает внимание, что в случае реализации рисков ухудшения макроэкономической обстановки ввиду изменения конъюнктуры на мировых финансовых и сырьевых рынках, существует опасность снижения качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе ввиду активного снижения банками стандартов андеррайтинга и требований к заемщикам в конце 2010 г. – начале 2011 г. и все большему распространению кредитов с низким уровнем первоначального взноса. В случае ухудшения макроэкономической обстановки и снижения благосостояния заемщиков эти риски реализуются, и структура ипотечного портфеля может начать ухудшаться во второй половине 2012 г.
Всего за 9 месяцев Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 27385 ипотечных кредитов на сумму 34,3 млрд. руб. АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2010 г. проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008-2009 гг. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 г. самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 г. положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 г., ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% – по данным Банка России на 1 января 2011 г.).
В 2011 г. АИЖК также удерживает низкий уровень ставки выкупа: по данным за январь-август, она составила 11,18% (по сравнению со среднерыночной в размере 12,1%, по данным Банка России на 1 сентября). Напомним, что с 1 июля АИЖК существенно снизило ставки по всему ряду продуктов. Поводом для снижения ставок стала стабилизация экономической ситуации в стране, в том числе и на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также политика Агентства, направленная на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан. Так, минимальная ставка рефинансирования по программе “Стандарт” составляет всего 8,9% (ранее – 11,5%), а по продукту “Материнский капитал” для вторичного рынка жилья – 8,65%. По программе “Новостройка” и продуктам “Малоэтажное жилье” (первичный рынок жилья) базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях теперь составляет 7,9% годовых (ранее – 10,5%), “Материнский капитал” для первичного рынка – 7,65%. С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4%.
Одновременно с общим снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10% до 30% (стандартно они более дорогие) и менее рискованных кредитов с взносом от 30% и выше. Например, по стандартному продукту Агентства при наличии личного страхования процентная ставка по кредитам как с 10%, так и с 39%-взносом начинается от 10,5%. А по продукту “Новостройка” максимальная ставка не может превышать 11% даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном 30-летнем сроке кредитования. Единственное условие для кредитов с низким первоначальным взносом – заключение договора страхования ответственности заемщика, защищающего кредитора и заемщика от риска изменения цен на жилье.
Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные предложения для отдельных категорий граждан, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. По данным на 1 октября, АИЖК рефинансировало 6465 ипотечных кредитов, выданных по программе “Военная ипотека”, на общую сумму около 12,2 млрд. руб., а также 1951 кредит с использованием материнского капитала на общую сумму около 2,3 млрд. руб. В то же время, в рамках программы “Стимул”, реализуемой Агентством совместно с Внешэкономбанком, АИЖК продолжает активно решать задачу сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1 января 2011 г. финансирование банков, кредитующих жилищное строительство, и приобретение жилья в рамках программы “Стимул” осуществляется Агентством по ставке от 7% до 8,75% годовых. По данным на 14 октября, АИЖК приняты обязательства по 135 соглашениям о фондировании на общую сумму 43,7 млрд. руб. (2,1 млн. кв. м). На рассмотрении находится еще 97 заявок на 21,7 млрд. руб. (1,1 млн. кв. м). (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)