На московском рынке недвижимости растет объем предложения жилья не очень привычного для столицы формата. Это апартаменты – помещения в новых либо реконструированных административных зданиях, предназначенные для постоянного или кратковременного проживания. По сути, апартаменты – это те же квартиры, но без такой важной опции, как постоянная регистрация по месту жительства.
По экспертным оценкам, сейчас на продажу выставлено 750 апартаментов в 16 многофункциональных комплексах – это менее 100 тыс. кв. м. Однако в течение следующих 2 лет рынок пополнится 1 млн. кв. м жилья нового формата. Известно, в частности, что апартаменты войдут в состав многофункциональных, спортивно-досуговых, культурных комплексов, которые планируется построить в Москве-Сити, на Хорошевском и Ленинградском шоссе, Софийской набережной.
По данным компании IntermarkSavills, на операции с апартаментами приходится до 15% сделок купли-продажи жилья в столичных проектах бизнес-класса. Зачастую апартаменты рассматриваются покупателями недвижимости как альтернатива квартирам умеренной (до 80 м) площади.
Условно проекты с апартаментной составляющей можно разделить на две группы. Первая – апартаменты в новых многофункциональных комплексах, появившиеся в результате того, что после обвала спроса на офисную недвижимость в кризис многие девелоперы принялись переформатировать офисные проекты в апартаменты.
Вторая группа проектов – апартаменты в бывших административных зданиях, которые расположены вблизи промзон либо на их территории (то есть там, где строительство жилья невозможно). “Как правило, комплекс работ по реконструкции зданий включает перепланировку, ремонт фасадов, замену лифтов, ремонт кровли, переоборудование систем, обновление общественных зон. Затраты на реконструкцию составляют $1,3-1,5 тыс./кв. м”, – рассказывает Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, компании, являющейся одним из первопроходцев и лидеров в этом сегменте рынка.
По словам риэлтеров, спросом пользуются как проекты в МФЦ, так и апартаменты в реконструированных зданиях, при этом ликвидность сильно зависит от местоположения. “Наиболее востребованы апартаменты, расположенные в центральном деловом районе города, между Садовым и Третьим транспортным кольцом”, – замечает заместитель генерального директора компании Soho Estate Ирина Егорова. Как только появились признаки активной деловой жизни в Москве-Сити, возрос спрос на апартаменты, расположенные на территории этого комплекса. “В Москве-Сити за полтора года было продано около 400 апартаментов. Еще 6-7 месяцев назад предлагались варианты по $7,5 тыс./кв. м, а сегодня цены выросли до $10-11 тыс.”, – говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
По данным компании “Миэль-недвижимость”, средняя стоимость 1 кв. м в московских апартаментах составляет около 238 тыс. руб. Бюджетные варианты – по 100-110 тыс. руб. – можно найти на юго-западных и юго-восточных окраинах города. По мнению гендиректора компании “Миэль-новостройки” Марии Литинецкой, в обозримом будущем средние цены на апартаменты могут несколько снизиться, поскольку на рынок выйдет много новых проектов.
Апартаменты – формат на любителя. У него есть как плюсы, так и существенные минусы. “Два световых фронта в квартире. Остекление от пола до потолка. Окна нельзя открыть – есть лишь небольшие фрамуги. Все это создает ощущение оторванности, отрезанности, замкнутого мира. На сороковом этаже уже нет ощущения высоты. Город внизу – декорация, мультик. Кому-то это, может быть, придется по душе. Но жить в таких апартаментах с семьей я не рекомендую – перепады высоты противопоказаны детям, отсутствует инфраструктура, необходимая для комфортной семейной жизни”, – так в своем блоге описывает впечатления от посещения апартаментов в Москве-Сити аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
По мнению Натальи Кац, управляющего директора агентства недвижимости “Усадьба”, хороший комплекс апартаментов должен обладать достойной инфраструктурой. Правда, тут нужна золотая середина. Если инфраструктура комплекса будет закрытой (только для жильцов), то ее стоимость окажется непомерно высокой. Чтобы снизить цены, приходится допускать на территорию комплекса посторонних, но тогда возникает опасность, что он превратится в проходной двор.
Вообще, ключевые недостатки апартаментов известны: размытый правовой статус таких формально нежилых помещений и высокие издержки на их содержание плюс нерегулируемые тарифы (ряд правил и ограничений, действующих на рынке жилищно-коммунального обслуживания, на апартаменты не распространяются). По словам Александра Подускова из KR Properties, в апартаментах, которые предлагает эта компания, эксплуатационные расходы (содержание мест общего пользования, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных коммуникаций, вывоз мусора, ремонт) составляют $2-5/кв. м в месяц. По информации участников рынка, предельные ставки платежей в апартаментах доходят до $7-10/кв. м. И это только стоимость охраны и инфраструктуры. Электричество, воду, интернет и машино-места надо оплачивать отдельно.
По словам Марии Литинецкой из “Миэль-новостройки”, одни из наиболее высоких ставок на коммунальное обслуживание – в “Москве-Сити”. При минимальной площади апартаментов 106 кв. м коммуналка составит минимум 22 тыс. руб. в месяц, а в апартаментах площадью 223 м – 47 тыс. руб. В башне “Федерация” ставки еще выше. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова замечает, что высокие расценки в Сити объясняются особенностями расположенных там объектов – обслуживание высотных зданий дело хлопотное.
По словам риэлтеров, приобретение апартаментов обойдется на 10-15% дешевле покупки аналогичной квартиры. Однако с учетом таких драконовских эксплуатационных расценок (в 2-3 раза превышающих ставки на обслуживание в жилых комплексах бизнес-класса) ценовая привлекательность апартаментов перестает быть очевидной.
Кто покупает апартаменты? По словам риэлтеров, преимущественно московские бизнесмены, имеющие собственное жилье (например, загородный дом), либо региональные предприниматели.
“Как правило, покупателями движет смешанная мотивация. Это одновременно и инвестиционная покупка – для перепродажи или сдачи в аренду, и некий запасной вариант. Например, чтобы отселить ребенка, родителей, использовать для временного проживания. Чем ниже ценовой сегмент, тем в большей степени преобладает потребительская, а не инвестиционная мотивация”, – замечает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. Помимо цены и месторасположения многих привлекает набор сервисных опций (круглосуточный консьерж-сервис, уборка помещений, стирка, химчистка и проч.). В апартаментах можно устроить офис. Кстати, по данным компании Delta Estate, многие компании стали рассматривать покупку апартаментов под офисные нужды из-за дефицита небольших офисов класса A в центре Москвы.
Возможно, круг покупателей апартаментов существенно расширится, если сделки с этим форматом недвижимости начнут активно кредитовать банки. Пока же в большинстве проектов предлагается лишь рассрочка (от беспроцентной на 2-3 месяца до длительной, сроком на 3 года). В некоторых случаях банк готов выдать кредит, однако потребует у заемщика дополнительного обеспечения. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)