В последнее время в структуре затрат на строительство автодорог растут расходы на выкуп земли, перенос коммуникаций, подготовку территории. На эти цели расходуется уже до 20-30% заложенных в сметы денег. За рубежом затраты на выкуп земель и подготовительные работы составляют от 5% до 20% от стоимости строительства. Этот показатель превышается в редких случаях (например, при строительстве в условиях плотной городской застройки). Стремительный рост расходов, напрямую не связанных со строительно-монтажными работами, отчасти вызван громоздкой процедурой изъятия земли, способствующей махинациям и спекуляциям. Федеральные власти намерены упростить действующие механизмы и готовят пакет поправок в законодательство.
Условно можно выделить несколько групп землевладельцев, спекулирующих на несовершенстве процедур изъятия земли. Первая, наиболее многочисленная группа, – профессиональные спекулянты, скупщики придорожных земельных участков. По слухам, за некоторыми из них стоят чиновники, имеющие доступ к инсайдерской информации о планах дорожного строительства.
“Только запроектировали дорогу, а эти участки сразу скупают те, кто имеет информацию”, – негодовал на совещании в Твери, посвященном развитию дорожного строительства, премьер-министр Владимир Путин. Например, при строительстве дороги, продолжающей Софийский проспект в Санкт-Петербурге, выяснилось, что земля в проекции створа будущей дороги выкуплена спекулянтами и переведена в самую дорогую категорию – земли поселений. Властям пришлось заплатить за изъятые участки внушительные суммы. По информации Минтранса, всего за последние 10 лет на подготовку территории и выкуп земли потрачено более 70 млрд. руб. из 893 млрд., выделенных на дорожное строительство.
Вторая группа спекулятивно настроенных землевладельцев – частные собственники недвижимости. В этом смысле показателен спор, который недавно рассматривался в одном из удмуртских судов. Собственница дома и земельного участка, часть которого оказалась в зоне реконструкции автодороги, подала в суд на строителей. Сначала она согласилась на изъятие земли с выплатой компенсации. Но когда дорога была почти построена, неожиданно передумала и потребовала выкупить у нее оставшуюся часть земельного участка вместе с домом либо вернуть принадлежащую ей землю “в первозданном виде путем рекультивации плодородного слоя и ограждения его по периметру деревянным забором высотой 1,5 м”. Суды гражданка пока проиграла, однако нервы подрядчикам потрепала.
Зачастую в случае принципиального несогласия собственников с отчуждением их имущества или с размером компенсации дорожникам приходится полностью переделывать проекты, несмотря на общественную значимость строек и сжатые сроки исполнения госконтрактов.
По словам дорожников, стремительный рост затрат на выкуп земли и перенос коммуникаций объясняется неоправданной сложностью процедур изъятия земли для госнужд. По закону принудительное отчуждение земельного участка для госнужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Собственник земельного участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка должен быть письменно уведомлен об этом. Подобный алгоритм (из-за непредсказуемости сроков судебных разбирательств) не позволяет заказчикам и подрядчикам спрогнозировать сроки окончания изъятия всех участков, необходимых для размещения дороги, и, соответственно, сроки начала строительства. Особенности юридических процедур позволяют частным собственникам затягивать решение вопроса на срок от 2 до 5 лет. Если за это время земля будет перепродана, то процедуру изъятия необходимо запускать заново. Особенно остро проблема выкупа стоит в крупных городах.
Не работает механизм резервирования коридоров для строительства дорог. Закон не запрещает прокладывать инженерные коммуникации в полосах отвода и в придорожных полосах автодорог, что приводит к существенному увеличению стоимости дорожных работ в случае расширения трасс. За рубежом предусматривают специальные коридоры, расположенные за пределами полосы отвода дорог, для размещения инженерных коммуникаций.
Минтранс предлагает оптимизировать процедуру изъятия земли под дорожное строительство. За основу могут быть взяты нормы, апробированные в Сочи при строительстве олимпийских объектов. Суть их сводится к тому, что при необходимости землю изымают, а собственникам возмещают затраты на основании кадастровой стоимости. Если собственник не согласен с суммой компенсации, он вправе оспаривать ее в суде постфактум. По словам дорожников, похожая практика применяется и в некоторых зарубежных странах. Конфликты, связанные с изъятием недвижимости, и там не редкость. При строительстве мнение владельцев земельных участков, по которым предполагается провести автотрассу, учитывается. Однако при возникновении споров проблема рассматривается в комплексе и приоритет, как правило, отдается общественным интересам.
В настоящее время разрабатывается пакет поправок в законодательство, предусматривающих сокращение периода ожидания согласия от собственника на изъятие земельного участка с года до 3 месяцев, а также устанавливающих минимальные сроки рассмотрения судами споров, связанных с изъятием земли для строительства дорог. Главное, полагают эксперты, при редактировании законодательства избежать формулировок, позволяющих “выдавливать” собственников с принадлежащих им участков под надуманными предлогами. Кроме того, необходимо внедрить в практику эффективные процедуры публичного обсуждения крупных инфраструктурных проектов на “бумажной” стадии, с привлечением как независимых экспертов, так и всех заинтересованных лиц. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)