Роста цен на недвижимость ждут практически все: от чиновников до банкиров. Но как бы часто государственные мужи ни повторяли, что рост стоимости квадратных метров уже начался, причем ударными темпами, этого не происходит. Рынок недвижимости действительно оживает, но это, скорее, похоже на выход больного из состояния комы – медленный и болезненный, нежели на восстановление после легкой простуды. Потому ожидать, что по мановению волшебной палочки или (в данном случае) по большому желанию всех заинтересованных сторон стоимость недвижимости вновь начнет восхождение к недосягаемым высотам, не стоит. Как, впрочем, и обратного: даже если Казахстан накроет второй волной кризиса, резкого снижения цены квадратных метров уже не будет.
Недавно заместитель председателя правления ФНБ “Самрук-Казына” Куандык Бишимбаев заявил, что цены на недвижимость за полгода выросли на 20-25%. “На первичном рынке нет предложения нового жилья, а на вторичном – то, что имеется сейчас, оборачивается и становится инструментом спекулятивного торга”, – отметил зампред ФНБ.
По его словам, “на 37% упали инвестиции и в ипотечное строительство в Казахстане, ипотечное кредитование в банках также стагнирует, объем плохих ипотечных кредитов в банках увеличивается, при этом объем новых выданных кредитов не растет. В этой связи сегодня на рынке жилья наблюдается определенный дефицит, что сказывается на росте цен”.
Где г-н Бишимбаев взял такую статистику, учитывая, что, согласно данным Агентства РК по статистике, в июле по отношению к декабрю прошлого года новое жилье подорожало на 4%, а вторичное – на 4,8%, объясняет директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. “Дело в том, что представители “Самрук-Казыны” воспользовались данными веб-сайта “КазРиэлт-Недвижимость”. Фонд прибегает к данным альтернативных источников, что можно только приветствовать. Беда в другом: вряд ли стоит презентовать цифры отдельно взятого веб-сайта на заседании правительства, и тем более не стоит опираться на них при разработке госпрограмм. В особенности если презентуемые данные кратно разнятся с данными агентства по статистике. Это дискредитирует разработчиков и подрывает доверие к официальным органам статистики. Как иначе объяснить пренебрежение цифрами статистического ведомства?” – считает он.
Стоит отметить, что вышеупомянутые цифры были озвучены г-м Бишимбаевым в ходе презентации новой программы жилищного строительства, разработанной ФНБ “Самрук-Казына”. “Мы подготовили проект программы для того, чтобы ее апробировать в регионах. Предлагаем реализовать ряд пилотных проектов в Алматы, Астане, Акмолинской, Алматинской областях и Шымкенте общей стоимостью 35 млрд. тенге в 2011-2012 гг.”, – сказал он.
По замыслу разработчиков программы застройщики, пожелавшие участвовать в ней, должны будут предоставить не менее 20% средств на строительство собственными деньгами (без учета земли и других материальных активов). Кроме того, строительная компания должна иметь опыт строительства не менее четырех лет и сдать в эксплуатацию не менее 50 тыс. кв. м по всей республике. Еще одно условие – наличие у застройщика собственной материально-технической базы. Земельный участок, отведенный под строительство дома, должен быть обеспечен необходимой инфраструктурой. “По этой схеме предлагаются три варианта реализации проектов: через целевой депозит, когда мы размещаем в банке, а банк в дальнейшем кредитует застройщика. Следующая модель: если у акиматов есть земельные участки и готовая инфраструктура, то фонд недвижимости “Самрук-Казына” готов сам выступить застройщиком-инвестором. Третья модель, когда мы идем в партнерстве с частным сектором”, – пояснил Бишимбаев.
Реализовываться возведенное в рамках этой программы жилье будет также по нескольким схемам: обычная аренда, аренда с последующим выкупом, прямая продажа и продажа в рассрочку через “Жилстройсбербанк”.
По словам заместителя председателя ФНБ “Самрук-Казына”, себестоимость строительства по регионам будет не выше $800/кв. м, по городам Алматы и Астана – не выше $1000.
Достаточно беглого взгляда, чтобы понять, что новая программа это не что иное, как квинтэссенция всего того, что за последние четыре года предлагалось для оживления строительного рынка. Требования к застройщику будто списаны из Закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, правда, в нем речь идет о наличии не менее 25% собственных средств, но с учетом стоимости земельного участка. То же касается и первой схемы строительства жилья, разница лишь в том, что в Законе “О долевом строительстве” речь шла об открытии специального счета в банке, на котором бы лежали деньги дольщиков, а не государственные. В проект новой программы вошли основы программы арендного жилья и даже уже принятой и реализуемой государственной программы жилищного строительства. Так что, по сути, никаких новых методов стимулирования строительного рынка придумано не было. Видимо, этим и объясняется весьма сдержанная реакция премьер-министра Карима Масимова: “Я думаю, что до программы пока еще не дотягивает, давайте сделаем как пилотный проект в Астане и в Шымкенте, на этих двух проектах отработать плюсы и минусы, а потом уже с учетом накопившегося опыта подойдем как к программе”.
По мнению г-на Алферова, при более высоком качестве презентованного проекта меры стимуляции стройиндустрии встретили бы в правительстве больший энтузиазм и одобрение. Он уверен, что если всерьез руководствоваться темпами динамики инвестиций, карта регионов, требующих поддержки стройиндустрии, будет выглядеть несколько иначе. “В целевых регионах проекта – столичной, алматинской агломерациях и Шымкенте темпы роста цен радикально не отличаются от среднереспубликанских. Более того, в Астане и Алматы темпы роста близки к нулю. С точки зрения объемов инвестиций в строительство эти регионы также не выглядят первейшими кандидатами на госфинансирование: за январь-август в Астане и Алматы инвестиции в жилстроительство выросли (к тому же периоду прошлого года) на 22% и 40% соответственно. Алматинская область вовсе удвоила предкризисный объем инвестиций еще в прошлом году. В то же время в Северо-Казахстанской, Восточно-Казахстанской и Павлодарской областях объемы инвестиций упали на 35%, 27% и 4%. При этом ЮКО (а Шымкент включен в проект “Самрук-Казына”) стала рекордсменом по темпам роста вложений в строительство – плюс 69% к 8 месяцам 2010 г.”, – считает директор консалтинговой компании Qncepto.
Однако суть изобретения всевозможных программ и мер по стимулированию жилищного строительства вполне ясна. Ни частные инвесторы, ни банки не могут стать той силой, которая сможет оживить рынок строительства жилой недвижимости. “Поэтому нынешний источник доходов строительных компаний – это не коллективный частный инвестор, а коммерческие подряды и госзаказ в рамках жилищной программы и проектов инфраструктурного и гражданского строительства, – отмечает г-н Алферов. – В условиях дорогого банковского финансирования субсидирование кредитования застройщиков, налоговые льготы – это вполне адекватные меры, применяемые в десятках стран. Кроме того, поддержка будет предоставляться на условиях оговоренного предела стоимости “квадрата”. Правда, сама эта ценовая граница, безусловно, вызывает вопросы. Но прежде чем делать выводы, стоит проанализировать сметную стоимость будущих квартир и судить о результате по качеству сданных в эксплуатацию объектов. Ведь фонд позиционирует будущее жилье выше “социального” сегмента. Вероятно, в самом нижнем ценовом сегменте, по логике “Самрук-Казыны”, жилищный вопрос успешно решат акиматы в союзе с ЖССБК”.
Программа жилищного строительства на 2011-2014 гг. подразумевает тесное сотрудничество Жилстройсбербанка и акиматов. Первый формирует пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, а акимат выделяет земельные участки с подведенной инженерной инфраструктурой. При строительстве и реализации жилья через местный исполнительный орган Жилстройсбербанк направляет ему заявки на строительство домов. Акимат за счет кредитов из республиканского бюджета строит жилые дома. После ввода жилого дома в эксплуатацию акимат заключает договоры купли-продажи с вкладчиками банка. В свою очередь Жилстройсбербанк перечисляет акимату средства вкладчиков.
Что же касается схем реализации построенного жилья по программе, разработанной фондом, то, по словам Олега Алферова, они являются беспрецедентно выгодным инструментом жилищного займа. “Нет необходимости в дополнительном залоговом обеспечении. Возможно полное отсутствие первоначального взноса, за исключением гарантийного платежа. В отличие от банков, фонд не настаивает на обязательном страховании рисков, нет необходимости в оплате услуг оценки стоимости жилья. Другой принципиальный аспект: сама по себе схема аренды с выкупом не обязывает адресата программы к полному погашению обязательств, как в случае с ипотекой”, – считает эксперт.
С неослабным вниманием за взбуханием рынка недвижимости сейчас следят риелторы, спекулянты и банки. Кредитным учреждениям выгодно удорожание залогового обеспечения по ипотечным кредитам. Банки вносят свою лепту в формирование платежеспособного спроса, предлагая кредиты на приобретение жилья, что в конечном счете может привести к очередному витку цен. До кризиса условия банковского кредитования были суперлояльными – ипотеку мог получить чуть ли не любой желающий, что в кризис обернулось большими проблемами для банков и до сих пор аукается митингами и акциями протеста заемщиков. Зато недвижимость за три предкризисных года выросла на 900%.
Сегодня, конечно, никто не ждет таких цифр, но все же оживление наметилось, в том числе и на рынке ипотечного кредитования. “Увеличивается и спрос на ипотеку, и желание банков выдавать кредиты. Мы думаем, что это связано с целым рядом факторов, в том числе с оживлением на рынке ипотечного кредитования, а также с активизацией отложенного спроса, причем как за счет собственных средств, так и за счет кредитных. Те, кто раньше не мог позволить себе улучшить жилищные условия по причине высоких цен, сейчас активно это делают”, – считает директор департамента розничных продуктов и агентских услуг Народного банка Меруерт Карджанова.
Мнение эксперта разделяют и ее коллеги, что показал обзор кредитного рынка по итогам второго квартала Национального банка. Нацбанк также связывает оживление рынка с реализацией отложенного спроса. Кроме того, уверены в НБРК, население оценивает нынешний период как благоприятный для приобретения жилья после кризиса. По итогам второго квартала 47% опрошенных банков отметили рост спроса на ипотеку, 46% их коллег считают, что спрос остался на прежнем уровне, только 43% респондентов ожидают увеличения спроса в третьем квартале. Вместе с тем, как следует из статистики Комитета финансового надзора (КФН) НБРК, объем ипотечных займов вырос начиная с весны, что, очевидно, можно считать сезонным увеличением спроса.
70% опрошенных банков прогнозируют рост цен на рынке недвижимости. Год назад прогнозы были менее оптимистичными. Только 33% респондентов ожидали оживления рынка недвижимости, 54% считали, что он стабилизировался. Тогда же лишь 27% опрошенных предсказывали увеличение спроса на ипотеку. По мнению банков, в 2010 г. рынок недвижимости находился в состоянии выхода из кризиса. О том, что он окончательно преодолел стагнацию, нельзя сказать с полной уверенностью и сейчас, год спустя. Но в прошлом году и сами банки были еще не готовы к активизации в сегменте ипотечного кредитования: они продолжали жесткую кредитную политику в отношении кредитования покупки недвижимости, что, конечно, ограничивало список потенциальных клиентов. В этом году многие игроки несколько смягчили требования к заемщикам по ипотеке.
По словам г-жи Карджановой, банки с начала года пересмотрели условия по кредитам на приобретение жилья. “Наблюдается общее снижение процентных ставок на ипотеку, либерализация некоторых условий кредитования, таких, как снижение первоначального взноса, отмена некоторых комиссий, увеличение сроков и так далее. Народный банк в начале года также произвел изменение условий по ипотеке – были снижены ставки и требования по первоначальному взносу для отдельных категорий клиентов, главным образом для клиентов с хорошей кредитной историей”, – отмечает она. Ее слова подтверждает управляющий директор департамента розничного бизнеса Банка ЦентрКредит (БЦК) Денис Давыдов: “В целом сами основные условия кредитования, такие, как первоначальный взнос, залоги, ставка вознаграждения и прочие, практически приблизились к докризисным требованиям”.
По таблице можно видеть, как менялись условия ипотеки начиная с кредитного кризиса 2007 г. Как только в США упала ипотека subprime, казахстанские банки ограничили выдачу ипотечных кредитов, некоторые просто закрыли ипотечные программы. В начале 2008 г. условия ипотечных займов были значительно ужесточены. Причем были снижены сроки кредитов, повышена их стоимость, изменились подходы к залоговой недвижимости: некоторые банки определили нижнюю границу сдачи объекта в эксплуатацию 1965 г.
Сегодня многие игроки стали более гибко подходить к кредитованию. Кроме общего снижения ставок, увеличения сроков кредитования по сравнению с периодом кризиса, во многих банках существуют специальные программы для кредитования молодых семей – там ниже первоначальный взнос, потому что больших накоплений у молодежи обычно нет. По словам Меруерт Карджановой, для платежеспособных клиентов с хорошей кредитной историей сейчас на первом плане – стоимость кредита, для молодых семей – первоначальный взнос и сроки кредитования.
Может возникнуть вопрос, а не ждет ли страну очередной ипотечный бум и очередной рост цен, спровоцированный доступностью кредитов? Скорее нет. Изменилось отношение к кредитам и со стороны населения, и со стороны банков. Во время кризиса стало понятно, что ипотека – продукт для избранных, то есть для людей с доходами выше среднего уровня. После кризиса люди стали более трезво оценивать свои финансовые возможности: мало кто хочет оказаться в многолетней кабале.
Получить кредит, несмотря на облегчение условий, непросто. Банки готовы идти на уступки, но далеко не всем. Ипотека остается наиболее рискованным и сложным продуктом, поэтому на первый план выходит снижение рисков неплатежей.
“Учитывая весь прошлый докризисный опыт предоставления ипотечных займов, банк пересмотрел условия выдачи кредита. Особое внимание мы уделяем более тщательному анализу клиента, его истинных возможностей. С этой целью банк использует новую автоматизированную скорринговую систему рассмотрения заявок с множеством показателей по клиенту и оценкой объективных и субъективных факторов”, – говорит Денис Давыдов из БЦК. Скорринговая система позволяет оценить заемщиков по заранее заданным параметрам – и отсечь всех выпадающих из стандартов банка.
Фавориты кредиторов – участники зарплатных проектов, а также заемщики, которые могут предоставить дополнительное обеспечение – депозит в банке, недвижимость, кроме приобретаемой. Все банки требуют официального подтверждения доходов – справки с места работы и из пенсионного фонда о пенсионных отчислениях за 6-12 месяцев. Конечно, шансы получить кредит есть только у добросовестных заемщиков, с хорошей кредитной историей. Для таких клиентов первоначальный взнос и ставки ниже. Их даже могут освободить от уплаты некоторых видов комиссий.
Но банки оставляют если не простор, то лазейку для маневра. В принципе, получить кредит можно и без подтверждения доходов, без анализа платежеспособности, просто платить придется больше, так как ставки для таких заемщиков выше, сумма кредита может быть снижена до половины от оценочной стоимости недвижимости – в общем, условия более жесткие. Пока очень осторожно игроки кредитуют недостроенное строительство, предпочитая работать с вторичной недвижимостью. И ждут “стабилизации состояния застройщиков”.
Сравнивая предкризисное время и нынешнее, можно сказать: масштабы влияния ипотеки на рынок недвижимости уже не те, что прежде. Не следует ждать ипотечного бума, пока балансы банков находятся под стрессом проблемных активов. Это первое, второе – фондирование. Пока существует проблема с долгосрочным фондированием, банки не будут наращивать ипотеку. Это вид долгосрочного кредитования, поэтому банки должны покрывать кредиты адекватным по срокам фондированием. Сегодня банки вынужденно фондируются на внутреннем рынке. Но ни суммы депозитов, ни их сроки, ни их цена не могут стать альтернативой привлечениям с мирового рынка. Однако ввиду надвигающегося очередного кризиса вряд ли казахстанские банки смогут в скором времени выйти за деньгами за рубеж.
Кризис, которого ждут во всем мире, предрекая, что будет он еще более тяжелым, чем Великая депрессия 30-х годов прошлого века, пугает и участников казахстанского рынка недвижимости. Риелторы в приватных беседах убеждают, что уже зимой цены начнут снижаться. Однако страхи эти несколько преувеличены. “Кризис 2007-2010 гг. ударил по казахстанскому рынку недвижимости в первую очередь за счет высокой доли ипотечных продаж и лишь во вторую – по причине падения реальных доходов. Сейчас осуществляемые сделки в незначительной мере зависят от “кредитного плеча”. И хоть месячный объем выданных ипотечных займов (если говорить о результатах августа) вырос на 76% к уровню минувшего года – с 6,9 до 12,2 млрд. тенге, это лишь треть от докризисных значений”, – рассказывает г-н Алферов.
Но в то же время рассчитывать, что рынок жилой недвижимости уже преодолел кризис, не приходится. Динамика восстановления рынка по-прежнему весьма скромна. По словам главы консалтинговой компании Qncepto, число сделок купли-продажи за 9 месяцев увеличилось на 12,7% (к уровню 2010 г.). Причем на рынке Астаны активность упала на 3,4%, в Алматы рост пока условен – плюс 3%. Цены продажи нового жилья в сентябре выросли на 4,7%, в сегменте вторичного жилья – на 5,7%. Предпосылок ценового роста выше границ инфляции в краткосрочной перспективе нет. В консервативном сценарии страну ждет столь же умеренный рост спроса (менее 15%) при довольно активном восстановлении объемов ипотечного финансирования (выше 45% в годовом исчислении).
Условия кредитования крупнейших банков РК в августе 2007 г., феврале 2008 г. и сентябре 2011 г.
| Банк | Срок кредитования, лет | Ставка вознаграждения в тенге, % годовых | Первоначальный взнос, % от стоимости | Обеспечение | ||||||||
| авг. 07 | фев. 08 | сен. 11 | авг. 07 | фев. 08 | авг. 07 | фев. 08 | сен. 11 | авг. 07 | фев. 08 | сен. 11 | ||
| Казком | До 30 | До 30 | До 25 | От 13,5 | От 16-18 | От 12,5 | 0-15 | Мин. 20 | От 10 | Недвижимость, денежные средства, гарантия 3-го лица | Недвижимость, денежные средства, гарантия 3-го лица | н. д. |
| БТА | До 25 | до 20 | До 20 в тенге, до пенсионного возраста в $ | От 13-18 | От 17,6-18 | От 12,5 | Мин. 15 | Мин. 30 | Мин. 15 | Недвижимость, др. ликвидное обеспечение, деньги на депозите | Недвижимость не ранее 1965 г. | Недвижимость |
| НБК* | До 20 | до 30 | До 30 | От 7-13 | От 9-15 | От 12,5 до 13,5 | Мин. 15 | Мин. 15 | Мин. 20 (0 – при доп. залоге) | Недвижимость (дом не ранее 1970 г., не ниже Ташкентской, не в районах, идущих под снос) | Недвижимость (дом не ранее 1968 г., не ниже Ташкентской, не в районах под снос) | Недвижимость, земельный участок |
| БЦК | До 25 | до 15 | До 20 | От 13-15 | От 18 | От 13 до 15 | Мин. 15 | Мин. 30 | Мин. 30 | Квартира, дом не старше 50 лет | Квартира, дом не старше 50 лет | Недвижимость |
| АТФ | До 30 | до 20 | До 20 | От 13-16,5 | Мин. 15,5 | От 11 до 16 | От 10 | Мин. 30 | От 20 (0 – при дополнительном залоге) | Недвижимость | Недвижимость не ранее 1965 г. | Недвижимость |
* – лояльные условия ипотеки
(Эксперт-Казахстан/Строительство в Украине, СНГ, мире)