Согласно недавнему обзору рынка недвижимости Украины, проведенному компанией “Эрнст энд Янг”, наиболее уязвимым для последствий мирового финансового кризиса явился сегмент складской недвижимости, где с начала 2009 г. практически не было зафиксировано положительных изменений.
В первой половине года наблюдалось некоторое увеличение количества сделок по аренде в сегменте складской недвижимости. По сравнению с началом прошлого года активность арендаторов выросла, однако показатель незанятых площадей еще достаточно высок, что пока не вызывает роста арендных ставок.
Наибольшее количество профессиональных складских комплексов в Киевской области расположено на Житомирской трассе, а именно около 30% объектов. 25% объектов складской недвижимости расположено на трассе М-01, Е-95 (Москва). В харьковском направлении находится порядка 20% складских комплексов.
В целом, общее предложение профессиональной складской недвижимости на начало второго полугодия в Киеве составляет около 1 млн. кв. м. В структуре представленных на рынке объектов складской недвижимости преобладают склады класса С и D, которые занимают около 55% рынка.
Среди объектов складской недвижимости наибольшим спросом пользуются склады, расположенные на правом берегу Днепра (около 60% сделок). Основными генераторами спроса складских услуг являются компании оптовой и розничной торговли. Наибольшим спросом пользуются складские помещения площадью до 5 тыс. кв. м, менее популярны среди арендаторов помещения площадью от 10 тыс. кв. м.
Вследствие мирового финансового кризиса, с октября 2008 г. арендные ставки на складские помещения характеризовались значительным спадом, который остановился в конце 2009 г. С того момента значительных изменений на рынке складской недвижимости практически не произошло. По состоянию на конец первого полугодия ставки аренды на профессиональные складские помещения Киева колеблются в пределах $5-10/кв. м в месяц с учетом НДС.
Учитывая положительные тенденции в производстве и более активное развитие розничной торговли, а также тот факт, что темпы ввода новых складских площадей были очень невысоки, уровень вакантности качественных складских помещений в первом полугодии снизился и составил, в среднем, 15-18% (в 2010 г. данный показатель составлял 23-25%). Однако и такой уровень вакантности является довольно высоким и свидетельствует о большой недозагрузке площадей. Учитывая данные тенденции, среди всех сегментов коммерческой недвижимости развитие проектов складской недвижимости является наименее популярным, возобновление активности со стороны девелоперов на данный момент не наблюдается.
К перспективному направлению развития данного сегмента недвижимости в текущих условиях можно отнести модернизацию/редевелопмент складов C и D классов, которые в общей структуре предложения объектов складской недвижимости составляют существенную долю (около 55%). Увеличение доли качественных складских площадей таким путем (реконструкция существующих объектов) позволит избежать рисков связанных с green field – строительством, т. е. реализацией проектов “с нуля” и, в свою очередь, позволит продолжить развитие рынка качественной складской недвижимости (особенно, в регионах, где доля непрофессиональных помещений может доходить до 80-90%).
Кроме того, в сложившейся ситуации значительно увеличилась доля built-to-suit проектов. Данный тип складов предназначен для конкретного арендатора/арендаторов, что изначально позволяет снижать операционные риски для инвесторов и учитывать особенности и пожелания конечных пользователей складских помещений. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)