Торговая недвижимость наименее других сегментов рынка недвижимости пострадала от кризиса. Даже в самые сложные 2008-2009 гг. торгово-развлекательные центры продолжали строиться, хотя справедливости ради стоит отметить, что темпы строительства значительно снизились. Не все заявленные к вводу в эксплуатацию на эти годы ТРЦ были вовремя закончены. Но уже к середине – концу 2010 г. в строй были введены практически все ранее заявленные проекты. Однако если учесть, что на рынке жилой недвижимости в то время строительство практически не велось (за исключением объектов с участием дольщиков, которые достраивались на государственные средства), то этот показатель весьма неплохой. Хотя, как утверждает генеральный директор группы ARCADA Шамиль Ихсанов, “темпы строительства торговых центров не достигли докризисного уровня, сейчас завершается строительство незаконченных объектов, происходит перераспределение собственности (преимущественно торговых центров с неудачной концепцией)”.
Несмотря на это, к нынешнему году только в южной столице появилось множество новых ТРЦ, часть из которых, причем введенных не только несколько месяцев, но и более года назад, стоят полупустыми.
Однако специалисты утверждают, что дефицит торговых площадей все еще существует и такая ситуация продлится еще несколько лет. Другое дело, что не все строящиеся сейчас ТРЦ отвечают запросам ритейлеров, предъявляющих все более высокие требования к торговым площадям.
Тем более что сейчас в Казахстан стали заходить иностранные операторы, работающие по международным стандартам, и национальным ритейлерам необходимо подтягиваться до их уровня, иначе велика опасность окончательно и бесповоротно проиграть в конкурентной борьбе. Это же касается и торговых центров – конкуренция на этом рынке уже высока, а с годами она будет только усиливаться. И те из них, кто уже сейчас не отвечает требованиям, могут так и остаться незаполненными, а, следовательно, сроки их окупаемости растянутся на долгие годы.
По данным группы ARCADA, сроки окупаемости ТРЦ возросли с 5-7 лет (до 2008 г.) до 10 лет на сегодняшний день. Но девелоперов это не останавливает, они по-прежнему делают ставку на строительство торговой недвижимости.
В этом году в Алматы были открыты два торгово-развлекательных центра – “Алматы Тауэрс” и “Алтын Тараз”, а к концу года обещают сдать в эксплуатацию еще три ТРЦ. Таким образом, торговые площади увеличатся на 62 тыс. кв. м. Но, как отмечается в исследовании DTZ Research “Рынок торговой недвижимости Алматы. Итоги первого полугодия 2011 г.”, несмотря на это все еще существует недостаток качественных торговых площадей, в связи с чем некоторые девелоперы рассматривают возможность редевелопмента торговых центров старого формата. Это позволит им привлечь больше профессиональных брэндов и стать более посещаемыми. В большей степени реконструкция торговых центров старого формата актуальна для центральной части города, где количество свободных участков под застройку ограничено.
Генеральный директор группы ARCADA Шамиль Ихсанов согласен с тем, что надо четко понимать, о каких торговых площадях идет речь. “Если мы говорим о качественных торговых площадях, то дефицит существует. По мере выхода на казахстанский рынок новых брэндов требования, предъявляемые к ТРЦ, будут расти. И то, что сейчас можно с большой натяжкой отнести к качественным торговым площадям, спустя время вообще выпадет из этой категории. Поэтому мы полагаем, что дефицит будет сохраняться на протяжении 5-7 лет”.
Несмотря на то что дефицит все еще сохраняется, доля вакантных площадей в среднем в ТРЦ достигает 20%. В более успешных торговых центрах эта цифра находится на уровне 3-5%. А самые популярные торгово-развлекательные центры не жалуются на отсутствие арендаторов, напротив, ритейлерам, желающим разместиться в том или ином ТРЦ, приходится несколько месяцев находиться в листах ожидания на будущие высвобождающиеся площади. По мнению генерального директора группы ARCADA, наиболее популярными в Алматы являются ТРЦ MEGA и “Спутник”.
Общая площадь торговой недвижимости в данное время составляет около 600 тыс. кв. м, но только 250 тыс. из них – это современные торговые центры. До конца года, если заявленные проекты будут реализованы в срок, этот показатель составит 312 тыс. кв. м, а уже в ближайшие 3 года – к 2014 г. – общая площадь современных торгово-развлекательных центров увеличится в 1,5 раза, достигнув 575-580 тыс. кв. м. Таким образом, обеспеченность только лишь качественными торговыми площадями к этому моменту составит 820 кв. м на 1000 человек. То есть через 3 года страна приблизится к европейскому уровню, где на каждую 1 тыс. человек приходится чуть более 1 тыс. кв. м торговых площадей. Однако это произойдет лишь в том случае, если все заявленные проекты будут построены.
Основная масса существующих сейчас, а также планируемых к вводу в ближайшие 3 года ТРЦ сконцентрирована в центральной части города, а также в южном и западном направлениях. Что касается северного и восточного направлений, то они практически не освоены.
“Согласно исследованиям, дефицит ТРЦ имеется в густонаселенном районе железнодорожного вокзала “Алматы-1”. Полагаем, что торгово-развлекательному центру “МАРТ”, который наша компания планирует открыть в сентябре 2012 г., удастся восполнить нереализованный спрос на торговые площади в этом районе города”, – считает Шамиль Ихсанов.
Однако уже открытый в этом районе в начале года ТРЦ Mango полностью не заполнен. Это, возможно, объясняется тем, что в данном районе культура посещения ТРЦ еще не развита, и ритейлеры, понимая это, не стремятся идти туда. Кроме того, сказывается и соседство с базаром, люди, привыкшие годами делать покупки на рынке, вряд ли смогут быстро переключиться на посещение ТРЦ.
В восточном же направлении ТРЦ вообще отсутствуют. Только в 2013 г. на трассе Алматы – Иссык будет построен торгово-развлекательный центр “Апорт Кульжа”.
По словам г-на Ихсанова, перспектива развития ТРЦ в Алматы имеется, но она во многом зависит от таких факторов, как рост покупательской способности населения, приход новых профессиональных игроков ритейла на рынок РК, наличие свободных участков под застройку новых современных ТРЦ.
По данным отдела исследований DTZ Research, нехватка профессиональных торговых центров сдерживает и замедляет появление новых брэндов на алматинском рынке.
Однако мировые брэнды расширяют присутствие. United Colors of Benetton, Etam и OGGI открыли новые магазины, увеличивает количество торговых точек и марка Mango, открывшая дискаунт-центр. Большая активность наблюдается со стороны “Ритейл Групп Казахстан”.
“Планируется открытие дополнительных магазинов уже присутствующих в Алматы брэндов и привлечение на рынок Казахстана новых мааров. Во второй половине года ожидается открытие магазинов новых для Казахстана брэндов: New Look, Top Shop, FG4, Quiz”, – отмечают в DTZ.
Кроме того, увеличивается спрос на торговую недвижимость и со стороны продуктовых ритейлеров – Ramstore, Small и Green открыли новые магазины.
Тренд, зародившийся в конце прошлого года – увеличение спроса на торговые площади формата street-retail, – продолжает усиливаться. По данным компании DTZ Research, брэнд одежды Bally планирует открыть магазин на улице Кабанбай батыра, магазин интерьера Arti De Casa открывает торговую точку на проспекте Аль-Фараби.
Однако, по мнению Шамиля Ихсанова, street-retail не самый популярный формат торговли в Казахстане. “Существуют две проблемы. Первая. Резко континентальный климат, который затрудняет уличную торговлю. Street-retail очень чувствителен к изменениям климата. Вторая. В архитектурной концепции наших городов очень мало пешеходных улиц. Однако street-retail пользуется спросом среди торговых марок за счет технологии вхождения на рынок. Формат street-retail помогает повысить узнаваемость брэнда и способствует поддержанию такого немаловажного фактора, как статус. Например, компания Terranova арендовала помещение (стоимость которого она даже не могла окупить) на улице Тверская в Москве. Данная марка не входит в сегмент “премиум”, однако такой маркетинговый ход позволил повысить ее узнаваемость.
Однако, как показывает практика, после работы в формате street-retail торговые марки даже премиум-класса все-таки уходят в формат ТРЦ”, – рассказывает он.
Что касается ТРЦ, то в них наибольшей популярностью среди мелких операторов пользуются помещения площадью 40-70 кв. м, крупные же международные брэнды выбирают помещения от 120 до 600 кв. м.
“Арендные площади первого этажа, расположенные в непосредственной близости от входных групп, наиболее привлекательны. Также большой популярностью у ритейлеров пользуются арендные помещения, которые располагаются вблизи так называемых “якорей”, – говорит генеральный директор группы компаний ARCADA.
В данное время арендные ставки варьируются от $40 до $140/кв. м в зависимости от местоположения, проходимости торгового центра, качества арендуемой площади и формата арендатора. Наиболее высокие ставки наблюдаются в MEGA Alma-Ata, Ramstore Самал и Silk Way City.
По данным DTZ, за последний год арендные ставки остались практически неизменными, лишь некоторые ТРЦ повысили их на 7-10%. Что касается торговых площадей в формате street-retail, то арендные ставки на них на наиболее популярных улицах (Гоголя и Достык) выросли до $100/кв. м (площадь – до 70 кв. м). Однако “арендаторы продолжают открывать магазины на улице с целью увеличения популярности того или иного брэнда и укрепления его имиджа”.
С начала 2010 г. наблюдается формирование арендной ставки как определенного процента от выручки, в основном это касается якорных арендаторов, а также представителей всемирно известных торговых марок. Такой подход развит уже давно во многих странах. Причем размер процента зависит как от значимости оператора для данного ТРЦ, так и от товарной группы. При такой схеме оплаты арендодатель заинтересован в росте продаж арендатора, а потому будет стремиться более качественно выстраивать свою работу как с точки зрения маркетинга, так и с технической.
В целом же, по словам г-на Ихсанова, в Казахстане существует несколько вариантов оплаты аренды торговых помещений. Первый – установленный размер арендной ставки, так называемый “fix”. Данный вариант на сегодняшний день наиболее популярен в Казахстане. Второй (о котором говорилось выше) – оплата процента с оборота продаж. И третий – “комбинированный” вариант – процент с оборота при минимальной фиксированной ставке. Данный метод постепенно набирает популярность на рынке торговой недвижимости Казахстана.
По мнению аналитиков, в ближайшие годы в связи с увеличением спроса со стороны ритейлеров при недостаточном предложении качественных торговых площадей арендные ставки на торговую недвижимость будут расти. И этот рост может продолжаться по крайней мере до 2013-2014 гг., пока не будет достигнут баланс между спросом и предложением. (Эксперт-Казахстан/Строительство в Украине, СНГ, мире)