Лето вполне оправдало оптимистические ожидания застройщиков и продавцов жилья в Санкт-Петербурге: зафиксирован серьезный рост объема сделок по сравнению с прошлым годом, а традиционный летний спад активности покупателей оказался ограничен июлем. Уже в августе рынок снова пошел вверх, вместе с ним постепенно начали расти и цены.
По данным аналитического отдела ГК “Бюллетень недвижимости” за три летних месяца средняя цена предложения на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга изменилась незначительно – лишь на 0,3%. Сегодня цена квадратного метра составляет 74,1 тыс. руб. (в конце мая он стоил 73,7 тыс. руб.). Правда, если в предпоследнюю неделю августа показатель изменения цены вообще был равен нулю, то в последнюю неделю он вырос сразу на 0,6%, а в первую неделю сентября добавил еще 0,25%.
При этом эксперты отмечают очень небольшой период “застоя” на рынке, который в предыдущие 2-3 года растягивался на все лето и затрагивал даже начало сентября, но в нынешнем году ограничившийся только июлем. “Уже в августе наблюдался рост средней стоимости на 4% по сравнению июлем. В первую неделю сентября мы зафиксировали рост цен в среднем на 0,5%, то есть динамика сохраняется”, – подчеркивает руководитель отдела маркетинга ГК “ПРОК” Анна Седельская.
Большинство застройщиков ожидают постепенного возрастания активности покупателей на рынке и серьезного роста цен осенью. По их данным, если в первом полугодии повышение стоимости составило 5-7% от прошлогоднего уровня, то во втором темпы, скорее всего, увеличатся вдвое.
“Мы ожидаем, что плавный рост цен продолжится и до конца года жилье подорожает еще на 10-15%. Кроме инфляции, на рост стоимости может влиять фактор увеличения спроса на жилье в целом. И не только на минимальное предложение – однокомнатные квартиры и студии, но и на жилье большей площади, квартиры комфорт-класса. Эту тенденцию мы отчетливо прослеживаем по спросу на квартиры в районе Славянка, который застраивает наша группа компаний. При этом покупателями жилья становятся не только те, для кого приобретение квартиры – острая необходимость, но и те, кто заинтересован в улучшении условий жизни”, – отмечает заместитель генерального директора АН “Балтрос” Анна Корсакова.
Начальник отдела продаж ЗАО “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова солидарна с этим мнением. “Жилищный рынок полностью восстановился, поэтому никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость нет. Только в четвертом квартале стоимость жилья может вырасти в пределах 10%”, – говорит она. Директор департамента новостроек АН “Бекар” Ольга Литвиченко ожидает меньшего роста – лишь на 5-10% до конца года. “Однако все равно будут запущены новые акции, так как в настоящее время покупатель выбирает не только квартиру, но и условия покупки”, – подчеркивает специалист.
Очередной рывок вверх ценника на новое жилье застройщики объясняют вполне объективными причинами. Например, аналогичным ростом цен на стройматериалы, который отмечался все лето и продолжается по сей день. “Есть и другие факторы. Например, реализация отложенного спроса (посткризисные тенденции недоверия к рынку первичной недвижимости), рост качества проектов (обусловленный высокой конкуренцией), летние волнения на финансовом рынке. Впрочем, растут и объемы строящегося жилья, особенно в рамках проектов КОТ (массовый спрос), начатых и заявленных проектов на рынке достаточно”, – напоминает Анна Седельская.
Среди дополнительных и ранее (особенно в кризис) неактуальных причин удорожания жилья сегодня можно выделить увеличение предложения на объектах высокой стадии готовности, ведь стандартное удорожание квартиры от стадии котлована до сдачи составляет 15-20%, а иногда и все 30%. Кроме того, сейчас происходит процесс вымывания наиболее ликвидного предложения, особенно в сданных домах (как правило, это квартиры-студии и малогабаритные однокомнатные квартиры в сегментах «комфорт» и «эконом»). Для таких объектов спрос уже превышает предложение.
Впрочем, главный аналитик ГК “Бюллетень недвижимости” Сергей Бобашев придерживается иного мнения. “Стоимость стройматериалов в себестоимости строительства занимает совсем небольшую долю. И особенных предпосылок к какому-то заметному росту цен я не вижу. Будет повышение в рамках инфляции и колебаний курсов основных валют, но не исключено, что его заметят только специалисты”, – не соглашается с застройщиками эксперт.
Второй год подряд лето характеризуется нетипичной активностью покупателей, причем нынешнее оказалось для застройщиков самым удачным за посткризисный период. Спрос оставался стабильно высоким с небольшим снижением показателей в июле. Но уже в августе наблюдалось оживление потребительской активности, вырос интерес к квартирам самого разного метража.
“В нашей компании скачок пришелся на август: продажи реализуемых объектов выросли на 41%, при том, что в июне и июле число договоров росло только на 5%. Всплеск продаж в августе вызван отложенным спросом: в июне-июле клиенты смотрели квартиру, принимали предварительное решение о покупке, но подписывать договор предпочитали после возращения из отпуска”, – отмечает заместитель генерального директора компании “НДВ СПб” Александр Коваленко.
По сравнению с прошлым годом продажи идут более активно: в среднем заключается на 40% больше договоров, чем в 2010 г. Эта тенденция, скорее всего, продолжится до конца года, так как на рынок положительно влияют несколько факторов. Важнейшие из них – уменьшение предложения новостроек в развитых районах города и увеличение объема кредитования населения. Квартир в развитых районах становится меньше уже шестой месяц подряд, а новые проекты уступают имеющимся в транспортной доступности и инфраструктуре. “В августе в “НДВ СПб” с привлечением ипотеки совершается каждая третья сделка, и все говорит о том, что этот показатель будет расти не только до конца года, но и в более отдаленной перспективе”, – говорит Александр Коваленко.
Отметим, что, по данным “Бюллетеня строящейся недвижимости”, сегодня предлагаются квартиры в 221 новом жилом доме Санкт-Петербурга. По оценке директора дирекции девелопмента компании “Главстрой СПб” Анастасии Козловой, текущий объем предложения находится на уровне 800 тыс. кв. м. Но, исходя из темпов роста цен, можно с уверенностью говорить, что спрос пока еще выше предложения.
По сравнению с эконом-классом, ситуация на рынке элитной недвижимости (а также бизнес- и комфорт-класса) выглядит не столь радужно. По данным АН “Бекар”, в настоящее время в среднем стоимость квадратного метра в элитном сегменте составляет от 100 тыс. руб. Анастасия Козлова, в свою очередь, говорит о средней цене квадратного метра элитного жилья в 140-150 тыс. руб. При этом его стоимость с начала года увеличилась всего на 3-4%, а за лето даже чуть снизилась. Поэтому о полном восстановлении элитного сегмента говорить пока рано, замечают эксперты.
Цифры “НДВ СПб” говорят о том, что в сегментах “комфорт” и “бизнес” произошло значительное для них повышение цен – на 2,52% и 4,38% соответственно, что может быть связано с ограниченным количеством предложения объектов такого уровня, а также с увеличением спроса в данных сегментах жилья. Участники рынка, в целом, единодушно говорят о дальнейшем росте цен в этих классах жилья на 5-7% до конца года.
Специалисты единодушно отмечают и еще одну летнюю тенденцию – рост спроса на более просторное жилье, а также возросшую популярность двухкомнатных квартир.
“Так, если раньше популярностью пользовались однокомнатные квартиры площадью 33 кв. м, то теперь растет количество приобретаемых квартир до 50 кв. м, также в общем объеме спроса выросла доля двухкомнатных квартир. Первопричиной, несомненно, является стабилизация экономической обстановки и тенденции к восстановлению платежеспособного спроса после кризиса”, – говорит Светлана Денисова.
Аналогичные данные приводит и АН “Балтрос”. “Если год назад лишь 14% наших клиентов были готовы рассматривать возможность покупки двухкомнатной квартиры, то сейчас о намерении приобрести жилье большей площади заявляют почти 30%. Спрос на трехкомнатные квартиры вырос не так сильно. Ими интересуются около 10% потенциальных покупателей. При этом спрос на малогаборитные квартиры постепенно падает”, – отмечает Анна Корсакова.
Сергей Бобашев считает, что время, когда потребитель бросался на все более-менее дешевое, уже прошло. Этому способствует и развитие ипотечного рынка. “Клиент понял, что сравнительно не сложно взять кредит и купить себе уже более просторное жилье, так что “взлет” двухкомнатных квартир не удивителен. В то же время, в отношении кирпич/панель этот принцип не работает, так как, в сущности, в правильно построенном доме покупателю не так важно, что у него под обоями”, – резюмирует он. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)