Столкнувшись с отсутствием достаточного количества арендаторов, владельцы офисных помещений решили их продавать. Поэтому сегодня можно купить не только квартиру под офис, но и отдельные помещения в крупных бизнес-центрах и даже офисные здания целиком.
Столичный рынок офисной недвижимости оказался в нестабильной ситуации: с одной стороны, за последние месяцы средняя вакантность в профессиональных офисных центрах уменьшилась на 1-2%, с другой стороны, нынешние 10-12% гораздо выше, чем прошлогодние 3-4%.
“Поскольку особой активности в бизнес-среде пока нет, то владельцы помещений делают правильный вывод, что нужно избавляться от таких объектов”, – объясняет эксперт по недвижимости Андрей Борщ. По его словам, сегодня как профессиональные, так и прочие офисные помещения часто стоят без арендаторов, тем самым принося их владельцам убытки. Простой объектов обходится минимум в затраты на коммунальные услуги, а в БЦ – еще и на уборку и плату управляющей компании.
Нужно отметить, что украинский рынок уже прошел через этап, когда владельцы БЦ предпочитали их продавать, а не сдавать в аренду. В 2005-2006 гг., когда начали массово появляться профессиональные БЦ, их девелоперы еще не имели опыта управления такими зданиями, поэтому считали, что проще их продать и избавиться от лишних проблем. Затем настала очередь финансового интереса – хороших офисов не хватало, поэтому цены на аренду стали стремительно расти. В итоге владельцы начали зарабатывать на аренде, а практика продаж офисных площадей практически исчезла.
Сегодня она снова возвращается. Это скорее микротенденция, поскольку превалирует по-прежнему аренда. По наблюдениям эксперта, продавать решаются лишь тогда, когда собственник срочно нуждается в финансовых ресурсах. В частности, как рассказывает директор по стратегическому развитию DEOL Partners Марина Рымаренко, в существующих качественных БЦ в центре Киева помещения исключительно сдаются в аренду.
Как рассказывает А. Борщ, продают сегодня двумя путями: целиком небольшие объекты или мелкие лоты в крупных БЦ. В первом случае рынок знает скорее примеры, когда объект выставлен на продажу – реальные сделки пока единичны. Например, 6-уровневый БЦ “Василевс” по ул. Красноармейской, 54-Б общей площадью 2,5 тыс. кв. м продается уже около года. Последней крупной сделкой, когда офисный центр был куплен целиком одной компанией, стала июльская продажа телеканалу “1+1” БЦ “Щекавицкий” площадью 12120 кв. м на пересечении ул.Фрунзе и ул. Щекавицкой. По данным компании DTZ, сделка оценивается приблизительно в $25 млн.
Как отмечено в отчете Colliers Intarnational о рынке недвижимости Украины за первое полугодие, компании, покупавшие офисные центры целиком, в основном представляли секторы финансов и медиа. По данным компании, доля сделок покупки помещений конечными пользователями в общей структуре спроса составила 34%, а 66% пришлись на аренду.
Если же часть БЦ продается в нарезку, то каждый из лотов, по словам А. Борща, получает документ о праве на собственность. “Затем лот выносится на продажу, но с условием: поскольку это помещение располагается в БЦ, то покупатель обязан в будущем заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает весь БЦ”, – объясняет эксперт. Получается, что в дальнейшем полностью продать здание его мажоритарный владелец не сможет. Эксперт приводит аналогию с коммунальной квартирой, где перед продажей комнаты на рынке ее владелец обязан предложить помещение своим соседям. И лишь если не найдется желающего “среди своих”, объект продается посторонним.
Правда, и таких предложений пока не очень много. По словам консалтеров, офисы на продажу можно найти только в стоящихся БЦ или на первых этажах жилых домов. Среди продающихся объектов можно выделить офисное здание на Кловском спуске, 7а (девелопер – “Житлобуд”), в котором, по данным компании DTZ, отдельные офисные помещения были проданы многочисленным владельцам. Вероятно, именно это позволило объекту – единственному из 5, вышедших на рынок в 2011 г., – добиться 100% заполняемости.
Покупка кв. м офиса в хорошем БЦ в центре или приближенном к центру районе, по данным аналитиков, сегодня обойдется минимум в $1,7-1,8 тыс., а скорее – в $2,5 тыс. и выше. Одни из самых дорогих предложений подобного рода расположены в особняках на Воздвиженке и обходятся примерно в $4 тыс. за кв. м. Правда, поскольку большинство площадей находятся в жилом фонде, дополнительно придется потратиться еще и на их перевод в нежилой.
В сегменте непрофессиональной офисной недвижимости, как рассказывает В. Степенко, предложение по продаже несколько увеличилось, т. к. уровень конкуренции ее собственников весьма высок. “Это привело к тому, что они не могут выручить за аренду те суммы, на которые рассчитывают, и оказываются вынуждены делать скидки. Как следствие, увеличился срок окупаемости помещений. Если раньше он составлял 10 лет, то сегодня – 15-20”, – рассказывает эксперт. Правда, по его признанию, и в случае выставления на продажу владелец не всегда получает то, на что рассчитывает, поэтому случается и такое, что он возвращается к практике сдачи офиса в аренду.
В свою очередь, вырос и интерес к приобретению коммерческих объектов – в среднем, более чем на 30%. Сегодня мы получаем очень много заявок от потенциальных покупателей, желающих приобрести коммерческие объекты. В основном это помещения нежилого фонда в жилых домах или фасадные офисные и торговые объекты, поскольку площади в профессиональных БЦ и ТЦ обычно рассчитаны на аренду.
Разброс цен на офисы, по словам Т. Шпак, очень большой. Например, самую скромную квартиру на окраине, переоборудованную под офис или другой коммерческий объект, можно приобрести по цене от $1,3 тыс./кв. м. А стоимость офисов в центре (особенно фасадных) может достигать $30-40 тыс./кв. м. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)