Столичный рынок недвижимости охватила новая мода: строительство аутлетов – магазинов, специализирующихся на продаже брэндовой одежды со значительными (от 30% до 70%) скидками.
Outlet Center – это большой торговый центр (ТЦ), где представлена одежда известных и дорогих брэндов со скидкой до 70% вне зависимости от сезона. В отличие от стоковых магазинов, где иногда распродают товар с браком, в аутлет-центрах ассортимент состоит из остатков коллекций производителей и розничных магазинов, а также так называемых коллекций второй и третьей линии, которые специально создают для реализации в аутлете.
Сетования украинцев на отсутствие брэндовых вещей по низким ценам услышаны девелоперами. Всего в Киеве и области уже есть 5 проектов аутлет-центров, которые находятся на разной стадии реализации.
Многие девелоперы переделывают проекты в сфере недвижимости под ТЦ. Например, управляющий партнер инвестиционно-девелоперской компании Alacor Александр Шкарупа сообщил, что его компания уже начала строительство шоппинг-молла Alacor City. Причем ранее на том же месте предполагалось построить складской комплекс, но из-за сильного проседания этого сегмента (пустуют 300 тыс. кв. м профессиональных помещений – около 30%) Alacor переориентировалась.
Как рассказали в компании Evo Land Development, развитие проекта Kiev Е95 Outlet Center осуществляется в три фазы. Первая предусматривает 75 магазинов, зону фуд-корта, рестораны, детскую развлекательную площадку, парковую зону и даже озеро, которое в зимний период будет эксплуатироваться как ледовый каток. В первой фазе также планируется открытие супермаркета в отдельно стоящем здании. Всего в ТЦ предполагается объединить около 130 магазинов. Ранее партнер украинского девелопера – компания Chameleon Retail – заявляла о предполагаемых инвестициях на $50 млн.
Согласно официальному сайту Fashion House Group, эта бизнес-группа свой проект аутлет-центра намерена реализовать по системе франчайзинга с местным партнером. В ТЦ разместятся 150 магазинов, зона фуд-корта. В рамках проекта также будет создан паркинг на 800 машино-мест. Девелопер не уточняет месторасположение будущего магазина, но отмечает, что из столицы до аутлета можно будет добраться за 90 минут.
Проект Fashion Outlet, развиваемый британской компанией Rioja Developments, также предполагают осуществлять в несколько этапов: за первый освоят площадь 12,5 тыс. кв. м, за второй – 10 тыс., за третий – 6 тыс. кв. м. Сроки и объем инвестиций девелопер не спешит оглашать. Но известно, что сдачей площадей в аренду занимается компания DTZ.
Есть еще один проект аутлет-центра, который находится в стадии документальной разработки. Его возведение намечено в районе Петровки. Известно, что это единственный аутлет открытого типа из запланированных центров. По словам управляющего партнера консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” Виталия Бойко, открытый тип (“деревня в городе”) предполагает строительство под открытым небом множества небольших магазинчиков или даже малых архитектурных форм, а закрытый – одноэтажного здания, которое располагается на окраине или за городской чертой.
Эксперты не видят проблем для аутлетов со спросом – недорогая одежда всегда была популярна среди украинцев. Но удаленные от города проекты могут столкнуться с нехваткой общественного транспорта. Впрочем, в Украине уже научились решать такую проблему, запуская собственное маршрутное такси.
Игроков рынка недвижимости больше настораживают другие нюансы. Аренда торговых помещений в аутлет-центре, судя по зарубежному опыту, вдвое дешевле, чем в обычных ТЦ. Для Киева при нынешних расценках – это около $30/кв. м. Подобная дешевизна, по мнению Виталия Бойко, увеличивает сроки окупаемости проектов как минимум до десяти лет. Такие же сроки окупаемости были до кризиса у цементных заводов, в то время как классические ТЦ “отбивались” за 4-5 лет, а сейчас – за 6-8.
Снизить срок окупаемости, возможно, получится при строительстве аутлет-центров открытого типа. Их реализацию можно разбить на несколько небольших очередей, каждая из которых будет генерировать свой cash flow. Аутлетам закрытого типа уменьшить срок окупаемости Бойко советует при помощи новой для страны практики – оплаты аренды по системе “фиксированная ставка плюс процент от оборота арендатора”. По мнению консультанта, по сравнению с фиксированной арендной ставкой это увеличивает доход для арендодателя на 20-30% в год.
Помимо сроков окупаемости, у новых ТЦ может появиться еще одна проблема: найти арендаторов для всех заявленных проектов. Дело в том, что украинский рынок одежды на 90% работает по франшизе. В частности, отечественным торговцам сложнее будет решать вопрос со скидками. “Из-за кризиса многие одежные ритейлеры оптимизируют расходы, они стали менее агрессивными в развитии и не открывают новых торговых точек”, – говорит глава департамента торговой недвижимости компании Colliers International Ukraine Наталья Кравец.
“Формат аутлета предполагает реализацию остатков товара. Чтобы у ритейлера возникла необходимость в таком формате, у него, в соответствии с международной практикой, должна быть действующая сеть от 50 магазинов”, – поясняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CB Richard Ellis Марина Крестинина. Но, по ее словам, в Украине одежных ритейл-операторов с такой развитой сетью магазинов можно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство торговых сетей расправляются с остатками во время сезона скидок, перераспределяя товары между своими же магазинами.
Эксперты сошлись во мнении, что выиграет тот аутлет-проект, который будет реализован первым. Это осознают и сами девелоперы. “Конкуренция в этом направлении просто невозможна, в настоящий момент рынок готов только к одному аутлет-центру”, – говорит маркетинг-менеджер Evo Land Development Евгения Турецкая. Она подчеркнула, что для создания успешного проекта нужно иметь не только надежные источники финансирования и понимание локального рынка, но и опыт работы строительства и управления аутлет-центром. Девелоперы, которые не успеют первыми набрать арендаторов и построить ТЦ, будут вынуждены заморозить проекты, поскольку перепрофилировать аутлет-центр можно только под склады, а этот сегмент до 2012-2013 гг. не восстановит докризисные позиции.
Наконец, открытие аутлет-центров не вызовет массированного оттока покупателей с вещевых рынков или существующих торговых центров. “Это же остатки коллекций, а значит, в ассортименте магазинов не будет всех размеров и расцветок”, – отметил Виталий Бойко.
Впервые концепция аутлет-магазина была реализована в США в 1930-х годах как способ распродажи излишков товара, а также остатков коллекций прошлого сезона.
По данным Международного совета торговых центров, сегодня в Европе работают 145 аутлет-центров, а к 2017 г. ожидается строительство еще 160 новых. Больше всего таких торговых центров в Великобритании (более 40), Италии (около 30), Испании (18) и Франции (15). (Эксперт-Украина/Строительство в Украине, СНГ и мире)