Рынок загородной недвижимости Подмосковья за последние три года кардинально изменился. Во-первых, он сильно сжался: коттеджное строительство сократилось раз в 10. Во-вторых, он резко упростился. Редкие девелоперы теперь строят дома, чаще они просто распродают земельные участки, порой без коммуникаций.
Несмотря на резкое уменьшение спроса на загородную недвижимость – злые языки говорят, что на 10 объектов сегодня всего один покупатель, – цены, как ни странно, последние два года не падают. Но если частные продавцы земли и коттеджей при торговле с покупателем могут сделать скидку в 25-30%, то крупные землевладельцы на компромисс не настроены. Лендлорды не хотят идти на поводу у спроса и продолжают держать завышенные цены.
“В последнее время я объехал десятки крупных участков, выставленных на продажу в ближнем Подмосковье. Почти во всех случаях цены фантастические. При такой стоимости девелоперские проекты невозможны. Представления землевладельцев о стоимости их участков совершенно не адекватны рыночной ситуации и потенциалу участков”, – говорит Яков Литвинов, глава компании Krays Development. “Из 100 крупных участков, выставленных на продажу, инвестиционный проект возможен хорошо если на одном-двух. В остальных случаях запросы землевладельцев никак не связаны с реальностью”, – подтверждает директор одной из столичных риэлторских фирм.
“Знаете, как землевладельцы определяют стоимость земли? Они берут розничные цены на небольшие участки в коттеджных поселках, расположенных неподалеку, и делают небольшой дисконт, – продолжает риэлтор. – К примеру, в готовом поселке сотка стоит $15 тыс. Значит, оптовая цена на большой массив земли будет $10-12 тыс. Землевладелец не хочет задумываться, что надо еще подвести коммуникации, заниматься документами, что надо будет платить проценты по кредиту. К тому же 15-20% крупного участка будет потеряно для коммерции – там будут дороги и объекты инфраструктуры”. На растущем рынке такая схема расчетов как-то работала: покупатели, которые приобретали участок по завышенной на данный момент цене, все равно выигрывали за счет общего роста цен. В нынешней ситуации это невозможно.
Почему же землевладельцы настолько оторваны от реальности? Они не хотят продавать землю? Скорее всего, так и есть. Обремененные долгами лендлорды уже лишились части земель в 2008-2009 гг. Остальные в деньгах особо не нуждаются: они больше заинтересованы только в поддержании высоких цен.
Чтобы понять логику землевладельцев, надо знать историю их появления. В начале 2000-х гг., когда был принят закон о купле-продаже земли и она стала товаром, значительная часть колхозов Московской области перешла в частные руки. В итоговом распределении земель важны два факта. Первый: земли доставались будущим лендлордам очень дешево. Например, в районе 40-го километра по престижной Новорижской трассе колхоз мог покупаться исходя из цены около $10 за сотку. Второй: владельцами земли стали в основном структуры, для которых земельный бизнес не основной.
Сюда нужно добавить особенность земли как актива. Если это земля сельскохозяйственного назначения, то налоги весьма низкие. Получается, что для хранения денег подмосковная земля – актив весьма удобный. “Земля – это ограниченный актив: ее больше не делают”, – писал Марк Твен. И она не требует особых материальных затрат. Большинство лендлордов рассматривают землю не как объект развития, а как объект хранения денег и спекуляций.
В этой логике лендлордам выгоднее, чтобы номинальные цены оставались высокими – пусть даже сделок по продаже участков не будет совсем. Представим, что цены начнут падать и рынок начнет искать дно, когда предложение адекватно спросу. Продав один участок с дисконтом, землевладелец сильно снижает совокупную капитализацию своих земель. Так что лучше рынок будет мертвым, но цены снижать нельзя. “Они ждут, что скоро опять придут нефтяники с мешками денег и снова начнут скупать участки. То есть что скоро все будет по-прежнему – как до кризиса”, – говорит Яков Литвинов.
При этом каждый землевладелец сегодня очень боится, что землю отберет государство. Лендлорды понимают, что владея сотнями или тысячами гектаров и не развивая территорию, они находятся в зоне риска. Что ситуация, когда земля выключена из инвестиционной деятельности и является только предметом спекуляций, вечной быть не может.
Два года назад на проблему ценового пузыря и неэффективности использования земли обратил внимание президент Дмитрий Медведев. Он назвал цены “запредельными” и заявил: “Получить землю должно быть легче, но в то же время спрос за неосуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче – вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если 3-5 лет не используешь землю, то ее изымают”.
Как отреагировали на это землевладельцы? Основные усилия они бросили на защиту своих активов. “Лендлорды активно занимаются имитацией сельскохозяйственной деятельности. Какие-то поля засевают, что-то даже с них собирают. Возник даже особый рынок подержанной техники. Им нужна дешевая техника, которая будет как-то передвигаться по полям”, – рассказывает генеральный директор компании “Гуд вуд” Александр Дубовенко.
Лендлорды не “заточены” под строительство. Только некоторые из них начинают какие-то строительные проекты: для защиты активов и для повышения капитализации территорий. Хотя именно от лендлордов, помня, как дешево им досталась земля, можно было бы ожидать появления проектов эконом-класса.
Строят поселки сегодня другие – часто это “девелоперы поневоле”. “Мы купили участок до кризиса за $4 млн. Долго занимались документами. За сколько сейчас могли бы продать, если бы захотели? Даже в полцены не продадим”, – рассказывает девелопер, имеющий участок в Подмосковье. Он объясняет, что спроса на большие участки в Подмосковье нет во многом из-за того, что банки не дают девелоперам кредиты. Собственные деньги инвесторы тоже не хотят вкладывать в рискованный рынок строительства коттеджей: спрос на загородную недвижимость сегодня не очевиден.
“Компании, которые купили бы участок для строительства за $2-3 млн., есть. Но у них нет еще $20 млн., чтобы завершить проект. Инвесторы же в последнее время ушли с рынка загородного строительства. Они переключились на финансирование многоэтажных новостроек в Подмосковье: квартиры эконом-класса в отличие от коттеджей пользуются устойчивым спросом, – объясняет тот же девелопер. – Получается, у нас есть три варианта. Первый – продать участок – сейчас невозможен. Второй – ждать – для нас весьма разорителен. Мы уже давно платим по несколько миллионов рублей в квартал налогов за землю. Третий – строить самим, чтобы расплатиться с долгами. Это и есть наш вариант. По сути, у нас нет выбора”.
Этот случай сегодня достаточно типичен. “Девелоперы поневоле” вынуждены продолжать проекты, потому что их замораживание стоит слишком дорого. Нюанс здесь в том, что в этих проектах налог на землю весьма велик, потому для полноценного строительства поменяли назначение земли – с сельскохозяйственного на индивидуальное жилищное строительство.
Президентские угрозы не были воплощены в жизнь: за два года ни один из необрабатываемых земельных участков так и не был изъят. Предпринимается попытка более активного вовлечения в хозяйственный оборот государственных земель. Фонд развития жилищного строительства передает такие земли частным застройщикам через аукционы, однако масштаб деятельности фонда пока еще слишком мал, чтобы сломать спекулятивный рынок. Новая попытка повлиять на рынок земли, возможно, будет предпринята в текущем году: в Московской области предполагается распродать часть военных городков и земель Министерства обороны. Однако в целом государство пока не проводит активную политику на земельном рынке. Лендлорды могут спать спокойно. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ и мире)