Посткризисный рынок первичных продаж окончательно изменил конфигурацию. В Москве львиная доля новых проектов – это эконом-класс. Спрос на дешевые квартиры весьма высок, что дает возможность застройщикам постепенно поднимать цены. В Подмосковье другая ситуация: там настоящий строительный бум, и потому потенциала для роста цен пока нет.
Количество коммерческих новостроек в столице постепенно растет. Сейчас на рынок выходит по 6-9 новых адресов ежемесячно, что в принципе соответствует докризисным цифрам. (Напомним, что в 2009 г. новых проектов практически не было – не более двух-трех в месяц). В нынешнем году ежемесячно на рынок выходит по 100 тыс. кв. м площадей в новостройках (апрель и вовсе стал рекордным за счет крупных проектов в Царицыне и на Мичуринском проспекте – 160 тыс. кв. м.)
Однако московские цифры меркнут перед размахом стройки в Подмосковье: в области возводится в три раза больше жилья, чем в столице; новые поступления новостроек тоже почти втрое масштабнее. В 2010 г. на рынок Подмосковья выходило по 300 тыс. кв. м площадей в месяц.
Разные объемы строительства определяют различную динамику цен. В Москве девелоперы, пользуясь спросом при ограниченном предложении, медленно, но постоянно цены повышают. Стартовая стоимость жилья эконом-класса за год выросла на 10-15%. Московские застройщики нашли “золотую жилу” и разрабатывают ее. Распространенная стратегия сегодня такова: надо быстро строить непритязательное панельное жилье и быстро его продавать. На старте московская панель стоит обычно около 100 тыс. руб./кв. м, в конце строительства – 125 тыс. руб.
В Подмосковье, где объемы очень велики, конкуренция между проектами намного выше. Средние цены на монолитные новостройки не растут, а кое-где и падают; удачные проекты могут дорожать, но не так быстро, как их столичные аналоги.
Кризис вымыл с московского рынка новостройки бизнес-класса: весь спрос на жилье сегодня сконцентрирован в эконом-сегменте. Вообще, докризисный московский бизнес-класс – весьма специфический продукт. Это, как правило, огромные комплексы, построенные по индивидуальным проектам, с более или менее убедительными фасадами и нетиповой отделкой холлов. То есть по сравнению с панельными домами, которые в столице надо было запретить еще лет 20 назад, это более высокий уровень. Однако за индивидуальный проект и улучшенные фасады покупатель должен был платить, и немало. И дело было не только в стоимости квадратного метра: застройщики умышленно делали квартиры больших площадей, чтобы увеличить рентабельность проектов. Еще до кризиса некоторые эксперты говорили, что бизнес-класс – самый переоцененный сегмент рынка новостроек. В последние два года перспективы бизнес-класса в том виде, в каком он был, стали весьма туманны. Покупатели предпочитают более экономичное и рациональное жилье и не спешат платить за лишние метры.
Любопытная ситуация сложилась на рынке элитного жилья. После кризиса спрос достаточно резко упал. Это несложно объяснить: большинство состоятельных граждан или уже решили жилищный вопрос, или предпочитают вкладывать в недвижимость за рубежом. Инвестиционных сделок с элитным жильем сегодня немного, большинство покупок связано с решением жилищного вопроса в связи с изменением ситуации в семье – развод, рождение ребенка, свадьба. Однако цены предложения в целом не очень соответствуют спросу. “Сегодня бюджеты клиентов на рынке элитного жилья в основном до $1,5 млн. против $2,5-3,5 млн. до кризиса. При этом цены на квартиры практически вернулись к докризисному уровню”, – отмечает управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова.
Новых строительных проектов на рынке в последние пару лет практически не появлялось. А сейчас еще и механизм согласований при новом мэре совершенно непонятен. Зато потихоньку реализуются проекты, начатые до кризиса, но потом в силу каких-то причин отложенные.
Главный район столичных новостроек – Хамовники. “В Хамовниках сегодня строится большая группа проектов. Это Бурденко, 11, Knightsbridge private park, Малая Трубецкая, 28, “Садовые кварталы”, новостройка “Дон-Строя” на Погодинской улице, дом на 2-й Фрунзенской улице компании “Ведис”. В большинстве этих строек стоимость квадратного метра популярных квартир – от $15 тыс.”, – рассказывает Ирина Егорова. Заметим, что элитные новостройки в Хамовниках достаточно крупные: клубных домов, где не больше 20 квартир, здесь не найти. Причина проста: стройки ведутся на больших площадках, образовавшихся после вывода промышленных предприятий.
На элитных новостройках заработать сегодня гораздо сложнее, чем до кризиса. Не очевиден тренд на дальнейшее увеличение стоимости, к тому же поменялась стратегия застройщиков. Раньше девелоперы могли выстраивать гибкие схемы, исходя из потребностей в финансировании. Обычно на этапе котлована с дисконтом продавался значительный пул квартир, и на эти деньги можно было строить здание. Сейчас во многих проектах управление контролируется банками. У банков нет проблем с деньгами, и они не идут на дисконты, надеясь продать готовое жилье подороже. Банки не гибки и потому, что плохо чувствуют конъюнктуру: девелопмент – малознакомый для них бизнес, где другие правила игры и очень многое зависит от интуиции предпринимателя.
Всегда интересны проекты, которые идут “не в ногу с рынком”, привносят новое качество. Один из таких немногих проектов – район с довольно странным названием “Микрогород в лесу” (ранее “Кингстон”) – был презентован в мае. Он располагается за Митином (10 минут пешком от станции метро “Пятницкая”, которая должна открыться в 2012 г.). “Микрогород” очень большой: 100 га, почти 1,5 млн. кв. м недвижимости. Сегодня, когда многие стараются упростить свои проекты, известный девелопер RGI пошел против этого тренда. Он делает попытку, наоборот, создать новое для Московского региона европейское качество жилой среды.
Проект давно ждали. Интерес к нему связан во многом с его застройщиком: RGI – это, пожалуй, главный элитный девелопер Москвы, реализовавший уже 17 проектов. Глава компании Борис Кузинец одним из первых понял, что хорошая архитектура может помогать зарабатывать. Он стал приглашать к работе известных архитекторов, стараясь создать яркие дома. Именно он, по сути, раскрутил Остоженку как главный элитный анклав Москвы. В митинском проекте Кузинец поставил сложную цель: имея маленький бюджет, построить интересный проект. Другими словами, сделать приличное жилье за умеренные деньги. В Европе проекты, где высокое качество не мешает низкой цене, весьма многочисленны. В России, за редчайшими исключениями, эта пока нерешаемая задача.
Кузинец пригласил для проектирования Сергея Чобана – российского архитектора с большим опытом работы в Европе. Представленный проект, действительно, необычен. В нем отказались от привычной для России высотной микрорайонной застройки панельными домами. Здесь возводят в основном кварталы средней высотности – 6-8 этажей. Каждый квартал имеет свое лицо, для проектирования отдельных домов привлекаются российские и германские архитекторы.
Основной акцент проекта сделан на создании среды, свойственной хорошим европейским городам. Это достигается различными приемами. И разнообразной архитектурой, и сомасштабной человеку застройкой, и тщательно продуманной системой общественных и приватных пространств. Предусмотрено, что дворы освободят от автомобилей: все машины будут располагаться в подземных гаражах или на гостевых парковках. Наряду с жильем частный девелопер построит школы, три детских сада и разнообразную инфраструктуру для жизни. Причем декларируется подход максимального внимания к мелочам и качеству деталей. В частности, большой проект разбит на 8 очередей, каждая из которых автономна и может жить нормальной жизнью сразу после окончания строительства.
Стремясь создать экономичное жилье, архитекторы долго работали над планировками. Девелопер обещает, что тщательно спланированные и просчитанные с точки зрения реальных потребностей семьи квартиры в новом комплексе будут умеренных площадей, но при этом они окажутся комфортнее, чем среднестатистические большие жилплощади. Все квартиры будут продаваться с отделкой. Это европейский стандарт: в России девелоперы не делают этого только из лени и соображений экономии.
Квартиры продаются вместе с местом в подземном паркинге. Застройщик видит три категории будущих покупателей: молодые семьи, семьи с детьми и пожилые люди. Продажи будут открыты в сентябре. Однокомнатная квартира будет стоить 4,5 млн. руб., трехкомнатная – 7,5 млн.
Насколько интересны эти цены? Сравнивать с конкурентами трудно, так как в пакет квартиры в “Микрогороде в лесу”, напомним, входят отделка и парковочное место. Если отъехать по Пятницкому шоссе 7-10 км, то в новостройках легко можно найти однокомнатные квартиры по 2-2,5 млн. руб. Естественно, те проекты не могут похвастаться высоким уровнем среды, развитой инфраструктурой и близостью к метро, но в последние полтора года для покупателя главным критерием при выборе жилья является низкая цена.
Сейчас застройщик в процессе получения кредита Сбербанка на 5 млрд. руб. Первую очередь планируется сдать в 2012 г., а в целом проект рассчитан на 5-7 лет. Однако за это время предстоит продать 10 тыс. квартир – а это весьма много. Даже при семилетнем графике продаж в год предстоит реализовывать по 1,4 тыс. квартир. То есть более четырех квартир в день, включая праздники и выходные. Это высокие темпы продаж, свойственные скорее новостройкам эконом-класса, продаваемым по демпинговым ценам. Впрочем, время будет работать на новый проект: если в первых построенных кварталах удастся выдержать декларированное качество, то покупатели смогут рублем проголосовать за новый уровень жизни.
Вечный вопрос: станут ли дорожать квартиры? Каково будущее рынка новостроек? Если исходить из теории циклов, то вскоре должна начаться стагнация рынка. Дело в том, что московский рынок новостроек достаточно стабильно жил двухлетними циклами. Обычно примерно 1,5 года длилась фаза подъема с увеличением рынка, а затем рынок замирал. Последняя фаза подъема началась в конце лета 2009 г., так что полуторагодовой период роста вроде бы прошел.
Некоторые эксперты, наоборот, прогнозируют спекулятивный рост в течение ближайшего полугода. Руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко связывает его с высокими ценами на нефть, фактором выборов (в предвыборные годы цены в Москве обычно росли) и возможным перетоком капитала с фондового рынка, который перегрелся. О росте цен говорят и заинтересованные лица – девелоперы и риэлторы. Они объясняют будущий рост развитием ипотеки и дефицитом предложения, который должен наступить вследствие ограничений на строительство, введенных новой городской администрацией.
Однако на данный момент попытки уловить тренд представляются похожими на гадание на кофейной гуще. Понятно, что цена московской недвижимости – функция от стоимости нефти. А цены на нефть весьма спекулятивны, и четко спрогнозировать их поведение невозможно. Кроме того, следует учесть, что экономика сегодня находится в некотором неравновесном состоянии. Ситуация может развиваться по инфляционному и дефляционному сценариям. И в этом смысле цена на московские квартиры больше зависит от решений руководителей Федеральной резервной системы, чем от слов и дел местных игроков. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ и мире)