Ставки аренды торговой недвижимости за 2010 г. выросли на 5-15%, а по итогам 2011 г. рост составит 10-12%.
“Найти хорошую площадь в столичных торговых центрах очень сложно. Как правило, все хорошие площадки сданы уже на этапе строительства центра, и арендатору повезет, если вдруг кто-то съедет, тогда появится шанс занять место выбывшего торговца”, – рассказывает киевский предприниматель Евгений Цупан. Вакантность площадей в торговых центрах столицы – всего 2,5%. А это значит, что торговые площади пользуются все возрастающим спросом у арендаторов. Поэтому планируется ввод в эксплуатацию ТРЦ “Континенталь”, ТРЦ Mega City, второй очереди ТРЦ Dream Town. Другие города также ожидает появление новых центров – в Харькове откроют ТЦ Ave Plaza и “Магеллан”, в Донецке – ТЦ “Южные склоны” и вторую очередь ТРЦ “Донецк-Сити”, а в Одессе – ТЦ “Муравей”.
О спросе на площади в центрах говорит хотя бы тот факт, что, например, заявки арендаторов на размещение в столичном ТРЦ Ocean Plaza официально начали принимать 20 мая (сдача центра запланирована на 2012 г.), однако уже в конце апреля представители УТГ заявили, что на 70% площадей заявки уже поданы. А вот арендные ставки в центрах совсем не радуют предпринимателей – еще в прошлом году они выросли на 5-15%. И теперь в Киеве арендовать помещение можно за $50-160/кв. м, а в регионах – за $25-55. Чем больше занимаемая площадь, тем, конечно же, ниже цена квадратного метра. По мнению УТГ, в этом году ставки вырастут еще минимум на 12%.
Плюсы центра – охрана и гарантированный поток покупателей. Минусы – присутствие рядом прямых конкурентов, а также избирательная политика девелопера, который стремится, в первую очередь, привлечь хорошо раскрученные брэнды в свой центр.
Если предприниматель не представляет раскрученный брэнд, то ему если и сдадут площадь, то в непроходном месте, да еще и по повышенной арендной ставке. Вообще, конечная стоимость аренды – это всегда переговоры и договоренности. Торговые центры стараются не разглашать свои ставки. В столице торговые центры с высоким уровнем посещаемости попросят у арендатора $60-110/кв. м (при условии аренды помещения площадью 80-110 кв. м). Например, в ТРЦ “Большевик” квадратный метр обойдется в $60, в ТРЦ “Караван” – $90, в Sky Mall – $80, а в Dream Town – $110.
А вот прикупить магазин в ТЦ или ТРЦ вряд ли удастся – в Украине пока только однажды был проведен подобный эксперимент: в строящемся ТРЦ Mega City были проданы 74 площадки под магазины. В других центрах девелоперы предпочитают сдавать помещения в долгосрочную аренду.
Торговые центры – далеко не единственное место для размещения своей торговой точки. Многим предпринимателям необходимы отдельные помещения на первых этажах и в подвалах жилых и нежилых зданий. “У нас есть свои постоянные клиенты, которые знают, где мы находимся, случайных покупателей у нас почти нет – сплошь участники “сарафанного радио”, – рассказывает Юлия Чумак, директор ювелирного бутика в Днепропетровске, расположенного в подвале жилого здания. И, по ее словам, если бы не отдельное помещение, вряд ли бы удалось так хорошо наладить контакт с покупателями. В Киеве метр торговой площади вне ТЦ обойдется в $35-60, а в городах-миллионниках – $15-45. В итоге аренда магазина площадью 60 кв. м стоит $2-6 тыс. в месяц в столице и $1-4 тыс. – в регионах.
Конечно, в самом центре Киева владельцы торговой недвижимости могут просить и по $200-300/кв. м. Кстати, как и в случае с торговыми центрами, ставки за 2010 г. выросли в среднем на 5-15%, а в этом году ожидается рост на 8-10%.
Можно ли сэкономить? Иногда – да: некоторые арендодатели готовы помочь магазину, въезжающему в новое помещение, предоставляя льготный период. Это три месяца, в течение которых арендная плата на 20-40% ниже обозначенной в договоре. В очень редких случаях арендодатель может вообще не брать оплату в первые 2-3 месяца.
“В течение первых трех лет работы мы арендовали помещение для магазина. Когда поднакопили денег, договорились выкупить у арендодателя площади, и вот уже два года как хозяйничаем”, – рассказывает Ирина Клюева, владелица обувного бутика в Киеве. Покупка своих торговых площадей – определенный риск, так как сами бизнесмены не всегда могут спрогнозировать перспективы бизнеса при размещении на той или иной площадке.
Однако зачастую именно наличие собственной недвижимости помогает бизнесу не только “стать на ноги”, но и начать активно развиваться. “Я всегда хотел работать с известными торговыми марками, однако при общении с франчайзерами и подсчетах выхода на прибыль оказалось, что проще и рентабельнее работать в своем помещении. Потому и взял кредит на покупку небольшого помещения на первом этаже жилого дома”, – говорит совладелец сети бутиков спортивной одежды Иван Шилюк. По его словам, это решение помогло ему договориться с франчайзером и в течение года вывести магазин на окупаемость, после чего предприимчивый бизнесмен открыл еще три точки.
Сейчас хорошее время купить помещение под магазин – цены на эти площади достигли дна и пока не растут. Конечно же, дороже всего обойдется покупка помещения в центре столицы, где за квадратный метр попросят $6-10 тыс. А вот на окраинах Киева можно найти предложения и по $735-1300/кв. м. Но нужно здраво оценивать перспективы того или иного места – если покупатель не пойдет, дешевизна квадратного метра окажется мнимой.
В городах-миллионниках можно обзавестись собственным магазином за $800-1400/кв. м, если помещение находится в отдалении от центра, и за $1,5-3 тыс., если в центре.
Основные риски при покупке помещения связаны с юридическими вопросами: если это помещение в жилом доме, нужно убедиться, что его перевели в нежилой фонд. А если это отдельно стоящее здание, то стоит изучить вопрос землеотвода – на основании каких разрешений было возведено строение. (Деньги/Строительство в Украине, СНГ и мире)