Экономический кризис и резкое ухудшение ситуации в банковской системе Украины в 2008-2009 гг. отразились, в первую очередь, на кредитовании населения. По данным Министерства юстиции Украины, число договоров ипотеки в Украине сократилось в 2007-2010 гг. на 98,4% – до менее 4,5 тыс., что можно считать беспрецедентным обвалом. Объем ипотечного рынка Украины в 2010 г. по количеству заключенных сделок сократился по сравнению с 2009 г. на 22,3%. Динамика заключенных договоров ипотеки была следующей (тыс. договоров): 2007 г. – 267, 2008 г. – 199, 2009 г. – 19,3 и 2010 г. – 4,3.
По данным Национального банка, в 2010 г. объем ипотечных кредитов, предоставленных банками Украины населению, сократился (по сравнению с 2009 г.) на 16,6% – до 111 млрд. грн. ($14 млрд.). В среднем в 2010 г. объем новых ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками, составлял около 300 млн. грн. в месяц, а средний размер одного ипотечного кредита – около $83,7 тыс. При этом в 2010 г. почти на 17% снизилась задолженность населения по ипотечным кредитам.
Из-за уменьшения объемов ипотечного кредитования резко снижалось и его влияние на рынок недвижимости: если в 2007 г. на долю ипотеки приходилось более 50% заключенных договоров купли-продажи жилой недвижимости, то в 2010 г. – только 1,8%. Такая ситуация способствовала резкому падению цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Сокращение продаж на первичном рынке привело к массовому “замораживанию” строительства по всей Украине.
Выход из кризиса в Украине начался в 2010 г., но лишь в 2011 г. это стало заметно в ипотеке. В начале 2010 г. ипотечные кредиты выдавали считанные банки, а ставки по ним часто превышали 25-30% (в гривнях). Однако на протяжении 2010 г. и в начале 2011 г. большинство украинских банков возобновили ипотечные программы, и ставки по ипотеке начали стремительно снижаться – вплоть до 17% годовых (в гривнях). В случае сохранения данной тенденции к концу 2011 г. ставки могут составить 13-15%.
По мнению экспертов бизнес-издания “Комментарии”, процессы в сфере банковского кредитования, начавшиеся в России, через полгода-год будут иметь те же тенденции и в Украине. Благодаря более устойчивой финансовой системе и сырьевым запасам государства российские банки пережили кризис менее болезненно, а их оздоровление началось раньше.
Если в Украине в 2010 г. имело место незначительное снижение объемов ипотечного кредитования, то в России, наоборот, ипотека начала быстро расти. По данным российского Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), по итогам 2010 г. российскими коммерческими банками было выдано около 301 тыс. ипотечных кредитов на 379 млрд. руб., что в 2,5 раза превышает уровень 2009 г. (когда объемы ипотеки упали до минимума), а количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза. Всплеск выдачи ипотечных кредитов в России в конце 2010 г. обусловлен существенным снижением ставок в IV квартале. По прогнозам аналитиков российского АИЖК, в 2011 г. ипотечный рынок в РФ может вплотную приблизиться к докризисным объемам, если сохранится благоприятная макроэкономическая ситуация, а инфляция не превысит 8-9%.
В России в отличие от Украины ставки намного ниже – по рублевым кредитам в декабре 2010 г. они составили 12,5%, в Украине (по гривневым ипотечным кредитам) – 19,5-20%.
Таким образом, тенденции на рынке ипотечного кредитования Украины будут повторять российские с задержкой примерно на год. В 2011 г. в Украине впервые после кризиса произойдет значительное увеличение объемов ипотечного кредитования, а в 2012 г. при условии продолжения экономического роста, низкого уровня инфляции и сохранения экономической стабильности объемы могут приблизиться к докризисным.
Вопрос заключается в том, сколь длительным может быть нынешний экономический рост и финансовая стабильность. Опыт показывает, что если Украина выходит из кризиса на полгода-год позже России, то “в кризисную яму”, обусловленную падением цен на основные экспортные товары, и Россия, и Украина “падают” всегда практически одновременно. Если такое сокращение произойдет в 2011-2012 гг., то все планы увеличения объемов ипотечного кредитования как в России, так и в Украине придется пересматривать. Поэтому банки пытаются воспользоваться выгодной конъюнктурой и выдавать ипотечные кредиты по возможности под более высокий процент. (БИКИ/Строительство в Украине, СНГ и мире)